兴业证券-房地产行业：住建部会议点评-181225

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        投资要点      
        事件：
        12  月  24  日，住建部召开工作会议，强调  2019  年十个方面工作，其中包括，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系；以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板等。
        点评：
        以三稳为目标。本次住建部工作会议，反复强调“稳”。包括：以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；坚决防范化解房地产市场风险；切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处；强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。年初，住建部原副部长仇保兴表态“对于房地产调控不会全面放松，但会根据形势变化进行调整，房价暴涨是不可能的，暴跌我们也要极力去防范的”。中财办副主任在两会期间也说“房地产有泡沫，但我们不要去触碰他”。
        近两年地产需求端新增杠杆规模超过  12  万亿，高杠杆也意味着高风险，房价下跌有底线。当前基本面有压力。底线思维下，政策边际变化明显，菏泽、珠海、广州、杭州等城市政策边际变化。
        （1）基本面整体有压力。上海二手房成交价自高点下降  19.3%，北京下降  11.2%，深圳下降  8.3%，成都-17.6%，廊坊-46.5%，厦门-26.4%，杭州-9.1%，青岛-10.3%，天津  14.5%，西安-10.5%，等等。土地市场成交溢价率下降，流拍率上升。11  月  300  城土地溢价率  7.4%，年初为  24%；2018年土地流拍率  8.1%，较去年同期提升  5.1  个百分点。
        （2）底线思维下，边际变化持续：1）中粮地产重大资产重组方案获批，从被否到重获批文，共  41  天，而前后方案无大变化；2）首套房按揭利率24  个月以来首次停涨，11  月全国首套房利率  5.71%；3）12  月  5  日，国家发改委发文，支持优质企业通过直接融资，增强企业债券服务实体经济，等等；4）中央政治局会议未提及房地产调控；5）月底人大常委会审议内容不包括房产税；6）珠海西部地区取消限购政策，全市人才购房缴纳社保降至  1-12  个月；7）广州部分商服物业不再限定销售对象；8）杭州外地购房者社保  2  年社保可补缴不超过  3  个月，原来要求不能补缴。
        此外，会议依然表述坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房；特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，尤其是经济增长中枢下行后，长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科  a、绿地控股、保利地产、招商蛇口，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧。