中信证券-金地集团-600383-2021年中报点评：全年结算收益有望增长，全优生能力持续养成-210831

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公司由于结算结构原因，报告期利润下降，但我们认为全年公司结算收益有能力保持增长。

更重要的是，公司在物业管理、产业孵化、商业运营等方面的能力正持续积累，全优生市场形象逐渐树立，当前公司静态股息率尚在7%，价值明显低估。

▍公司遭遇阶段性毛利率低谷，半年度业绩同比下降。

公司报告期实现营业收入343亿元，+72%yoy，实现归母净利润率18亿元，-39%yoy。

公司在杭州、天津、合肥等地受历史拿地价格过高和市场限价影响的项目结算货值占比超过一半，导致公司报表盈利能力下降明显。

但上半年素来不是公司结算高峰，报告期营收相当于去年全年的41%。

▍全年可结算货值十分充裕，预计公司结算盈利能力低谷已过，全年结算收益保持增长。

公司预计全年竣工计划1450万平米，较之2020年上升32%，且公司过去几年销售均价呈上升趋势，预示其结算收入增速可能快于结算面积增速。

我们认为，由于2020年之后销售土地溢价率相对更低，部分区域房价有所增长，未来公司可结算资源的潜在盈利能力将有所上升。

▍三道红线持续达标，优质资产稳步积累。

公司报告期末剔除预收款的资产负债率69.4%，净负债率69.6%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍，三道红线达标，债务融资加权平均成本4.65%，在业内处于较低水平。

报告期，公司新增权益储备531万平米，对应权益地价411亿元，报告期末权益土地储备3515万平米。

上半年公司租金收入9.8亿元，产城和购物中心优质资产持续贡献稳定现金流。

▍运营服务厚积薄发，核心竞争力匹配时代要求。

金地物业报告期末合约面积3.1亿平米，在管面积1.5亿平米，且聚焦一二线城市。

物业管理板块营业收入23亿元，+37%yoy，且这一口径不包含公司内部抵消收入。

公司历史上“科学筑家、智美精工”的产品理念，重视产品运营和服务的做法，是匹配新时代市场要求的；公司持续较低的资金成本，有利于公司深耕产品和服务。

我们相信，公司将迎来一个运营性收入占比不断提升的阶段。

▍风险因素：公司所在区域在2021年市场销售波动的风险。

▍投资建议：全优生能力养成较短期利润增长更重要，看好公司长期投资价值。

公司由于结算结构原因，报告期利润下降，但我们认为全年公司结算收益有能力保持增长。

更重要的是，公司在物业管理、产业孵化、商业运营等方面的能力正持续积累，全优生市场形象逐渐树立，当前公司静态股息率尚在7%，价值明显低估。

我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测2.32/2.33/2.34元，维持13.98元/股的目标价格，维持公司“买入”的投资评级。