中泰证券-房地产行业周报：一线供给放量，去化水平回升-181229

《中泰证券-房地产行业周报：一线供给放量，去化水平回升-181229（20页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中泰证券-房地产行业周报：一线供给放量，去化水平回升-181229（20页）.pdf（20页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速14.38%，同比增速15.50%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积636.43  万方，环比增速14.38%，同比增速15.50%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-10.95%，24.39%，12.32%；同比增速分别为0.59%，38.47%，-9.14%。
        二手房：成交环比增速5.84%，同比增速-33.97%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积103.98  万方，环比增速5.84%，同比增速-33.97%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为11.16%，6.80%，-13.58%；同比增速分别为-23.44%，-35.84%，-50.19%。
        库存：可售面积环比增速5.42%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计5953.06  万方，环比增速5.42%，去化周期38.69  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.11%，12.85%，3.23%。一线、二线、三线去化周期分别为44.27  周，33.95  周，35.44  周。
        14  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（12  月17  日至12  月23  日）重点城市共开盘77个项目，合计推出房源14953  套，其中一线城市开盘3008  套、占比20.12%；开盘项目平均去化率达到71.6%，其中二线城市平均去化率为72%。2018  年全年重点城市共开盘3570  个项目，合计推出房源近90  万套，平均去化率达到78%。
        投资建议：本周继多地出现调控宽松后，广州于12  月24  日在公积金方面进行政策调整：规定广州人在毗邻城市购买首套房可用公积金。随着经济下行压力增加、销售转负，松动政策频现，我们认为未来或有更多市场条件适宜、财政收入偏紧的城市，在“因城施策、分类指导”和“稳增长”的主基调下，存在进一步放松调控的可能性。11  月全国首套房贷利率为5.71%，与10  月持平，往后看，首套房贷利率大概率见顶。资金端，政策由“去杠杆”到“稳杠杆”，流动性从“合理稳定”转为“合理充裕”，房企融资有望得到进一步改善。对于此轮底部政策反弹或带动的市场行情，我们认为：1）每一次周期，市场对底部的判断都进一步提前，本轮市场对政策宽松预期已经部分包含在股价之中；2）此轮反弹或较先前有所减弱，由于三四线经历棚改货币化安置透支需求严重，一二线除非放开首付比例，政策边际改善带来的基本面反弹也有限。但总体而言，明年政策回暖的大趋势不会变，行业龙头的安全边际优势凸显。推荐价值龙头：万科、保利地产、新城控股、华夏幸福等。  
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。