国开证券-房地产债券有关问题观察系列之一：关注明年到期接续压力-181229

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        内容提要：
        近两年来地产调控收紧。在中央"房住不炒"的大方针下，各项调控政策在2017年纷至沓来，2018年中央经济工作会议重申"房住不炒"的定位，房地产行业调控政策依然继续从严。
        受房地产监管趋严影响，近两年房地产销售放缓态势明显，2018年11月为-5.1％，短期需求转弱。
        2015年至2017年房地产行业毛利率略微增加，在行业的整体排名稍有降低，相比钢铁、有色等其他周期性行业来看，房地产行业盈利能力表现较好。
        2015年至2017年房地产行业流动比率持续下行，在行业的整体排名稍有降低，由此可知房地产行业偿债能力下降，与同为周期性行业的采掘、钢铁等相比也几无优势。
        从存量券来看，2018年存量房地产债券继续攀升，为22221.57亿元。不过存量债券规模的增速较2017年有所放缓，与2017年以来房地产行业的整体融资收紧有关。
        从发行来看，2018年以后虽房地产债券发行有所恢复，月度发行规模区间为214.05亿元至799.47亿元，仍远不及2015、2016年的月度发行水平。
        2018年是信用风险大年，机构的风险偏好一直处于低位，导致长债发行困难。企业只能通过发行超短期融资券接续，短期偿债压力明显加大。
        2018年房地产债券的到期最高额是7月的501.82亿元。2019年房地产债券月度到期规模最大值在1月，为583.25亿元，且当年3月、8月、9月的到期规模均在500亿元左右，到期接续压力不容忽视。
        风险提示：全球黑天鹅事件，美联储加息及全球债市出现较大幅度调整；国内基本面回暖，通胀压力加大，货币政策超预期调整，流动性持续紧张，风险偏好提升，城投债置换风险，相关市场的政策监管趋严、供需出现重大变化等。