中泰证券-房地产行业周报：央行降准流动性获改善、基本面反弹确定性增强-190105

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-27.79%，同比增速19.25%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积459.58  万方，环比增速-27.79%，同比增速19.25%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-34.43%，-34.38%，-10.35%；同比增速分别为44.30%，23.86%，6.00%。
        二手房：成交环比增速-44.84%，同比增速-20.69%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积57.35  万方，环比增速-44.84%，同比增速-20.69%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-62.95%，-40.96%，-2.16%；同比增速分别为-34.68%，-9.46%，-30.51%。
        库存：可售面积环比增速3.97%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计4681.68  万方，环比增速-21.36%，去化周期30.34  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-34.22%，-10.71%，-0.49%。一线、二线、三线去化周期分别为29.02  周，30.54  周，35.46  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（12  月24  日至12  月30  日）重点城市共开盘90个项目，合计推出房源20132  套，其中一线城市开盘5816  套、占比28.89%；开盘项目平均去化率达到64.3%，其中二线城市平均去化率为61%。
        投资建议：上周五1  月4  日，央行宣布降准，预计释放资金约1.5  万亿，中长期资金约8  千亿。纵观历次降准周期，板块均享受较高的相对收益；行业供需两端基本面，也在1-2  季度后得到明显改善。同时，行业政策面逐渐清晰，18  年底的各项重要会议结束，因城施策的微调已形成基本预期。我们认为流动性的改善大体在预期之内，配合政策端边际放松，板块基本面的反弹也具备较强确定性。此时板块的相对收益已经部分反映了流动性宽松与政策改善预期，但政策回暖带来的板块与基本面反弹大趋势不会变。对于标的选择，考虑到此时仍处基本面探底阶段，推荐安全边际较高的行业龙头，如：万科、保利地产；同时推荐受益于流动性改善的优质一线房企，如：新城控股、华夏幸福等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。