中信证券-融创服务-1516.HK-2021年中报点评：双轮驱动规模增长，生活服务潜力不小-210831

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公司业绩还处在高速增长期，从合约面积存量及增量看，业务的独立性持续增强，业主增值服务渗透率低，还有较大发展空间。

▍业绩高速增长。

2021H1，公司实现收入33.2亿元，同比增长85.4%；实现股东应占利润6.1亿元，同比增长154.4%。

公司基础物业服务、非业主增值及业主增值服务收入同比分别增长94.3%/60.4%/206.5%。

由于规模经济效应，加上成本控制措施，各业务板块毛利率都有所提升，带动整体毛利率由2020H1的25.9%提升至31.0%。

▍低基数下规模继续大幅增长。

2021H1末，公司在管面积1.73亿平方米，较年初增加28.4%；合约面积约3.22亿平方米，较年初增长22.0%。

合约面积为在管面积的1.85倍。

公司双管齐下，一面完成了1,293万平米第三方合约面积直拓，一面并购了彰泰等企业。

2021H1末，公司合约面积中第三方占比达32.2%，2021H1新增合约面积中第三方占比达69.8%。

公司基础物业收入也因此取得接近翻倍增长，达到20.5亿元。

▍社区生活服务还有较大增长空间。

2021H1，公司社区增值服务实现收入1.9亿元，同比增长206.5%，在收入中的占比为5.7%。

以社区增值服务/基础物业服务为指标计，公司2021H1达到9.2%，低于行业龙头公司的水平（如碧桂园服务为27.0%，绿城服务为31.8%）。

这既说明公司起步晚，能力有待提高，又说明未来公司社区生活服务还有较大的发展进步空间。

而且，公司当前项目中半数以上来自融创中国，其在开拓增值服务过程中得到开发企业协同也较为便利。

▍夯实基层，加强数字应用，提高效率。

2021年公司成立科技数字中心，推进数字科技建设、技术与业务深度协同，实现线上线下一体化与智慧化服务。

我们认为，物管行业有巨大的效率提升空间，公司有希望在发展中提高运营质量。

▍风险因素：公司当前的高增长，是建立在发展基数较低的情况下。

实际上，公司的增值服务经营能力、外拓能力，在行业中排名仍不靠前。

公司要跻身行业龙头之列，仍需要强化自身经营实力。

▍投资建议：公司外拓和并购整合持续进展，增值服务水平逐步提升。

我们给予公司2021/22/23年EPS预测为0.42/0.65/0.91元/股（原预测2021/22年为0.40/0.66元），参考可比上市公司的估值情况，考虑到公司增速确实较快，给予公司2022年30XPE的目标市值，对应目标价23.50港元/股（原目标价为2022年25倍PE，对应19.69港元/股），公司目前股价为20.0港元/股，维持“买入”的投资评级。