中泰证券-宏观策略专题报告：楼市的“盛宴”如何收场？曾经的三亚，如今的厦门-190106

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        投资要点
        在我国房地产市场发展的历史上，温州、三亚、海口、大理等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况，最终都以连续多年的止涨甚至大跌收场。17年以来，厦门房价在经历过大涨后也出现大幅下滑，近期很多中小城市调控政策有所放松，熟悉的"配方"仿佛会再度出现。但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的，当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。当资产泡沫来临时，"醉"在其中的同时，我们也要保留一份清醒。  
        1、小城房价涨幅前所未有。过去的10年时间里，我国房地产市场价格总共经历了三波上涨，但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波：本轮上涨时间最持久，涨幅也最大；之前中小城市房价整体涨幅并不明显，一线城市房价涨幅最突出，但本轮是各线城市房价全面大涨。例如涨幅靠前的中山、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平，中山市甚至还略有下跌，但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。  
        2、大涨背后的动力和隐忧。我国城市建设用地面积扩张速度远高于城区人口增速，是之前中小城市房价一直未大涨的主因。但从2014年开始，全国楼市出现供给过剩，棚改货币化刺激推动了中小城市房地产销售高增、价格大涨的局面。现在全国各线城市房价全面偏高，即使小城市的房价收入比也远高于国际水平。而第一代"婴儿潮"会加速退休，他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫化的房地产上，未来几年老龄化和地产泡沫会形成共震。近几年中小城市房地产市场并没有供给减少的迹象，潜在供给依然很高，且二手房市场很小，一旦强刺激政策有所减弱，甚至开始退出，中小城市的房价会再度面临风险，刺激政策确实到了想停却又不能停的时候了。  
        3、"醉"在其中，留一份清醒。2017年以来，北京、上海、厦门等城市的房价已经开始明显回调，近期房地产有所松动的城市也主要集中在前期涨幅较大、价格面临调整压力的地区。2019年中小城市的房价将面临考验，而最大的不确定性依然是政策。不过无论政策如何选择，只能选择延后或提前泡沫的破灭，很难阻止。作为普通的投资者或购房者，当资产泡沫来临的时候，赚钱最快的方式是拥抱泡沫，但当泡沫到了失去理性的时候，"醉"在其中的同时，也要保留一份清醒。    
        风险提示：贸易摩擦；经济下行；汇率风险