招银国际-华润置地-1109.HK-恒指成份股内表现最佳的股份-190107

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        2018  年合约销售额目标超额完成。根据CRIC  的数据，华润置地2018  年全年的合约销售额达到2,106  亿元(人民币?下同)，截止2018  年11  月底，公司公告的合约销售额1,716  亿元，按年增长38%，已完成其2018  年1,830亿元的销售目标的94％。这或解释了华润置地成为2018  年恒指成份股及内房股中表现最优异的原因。我们相信其表现亮眼的另一原因，是该公司在2018  年首11  个月的租金增长，较去年同期增加27.9％。我们于上周五组织了一次小型会议，邀请公司管理层与我们的投资者分享公司愿景。其2018年全年业绩计划于2019  年3  月26  日（星期二）公布。
        对2019  年前景审慎。经历2017  年和2018  年的强劲增长后，华润置地预计2019  年中国房地产市场的增长或会出现压力。一线或二线城市市场预料有稳定表现，但三线及四线城市市场今年则可能面临挑战。即使楼市下行压力加大，鉴于其过往持续稳健的经营策略，加以强大的股东背景支持，华润置地将比其他公司表现更好。
        公司长期力争稳健增长。虽然公司未确定其2019  年销售目标，市场环境不确定因素增加，但管理层将力争在变化环境中实现稳健增长。2018  年首11个月，公司收购了81  幅总建筑面积为1,827  万平方米的土地，总土地价格为1,192  亿元。在2018  年下半年，公司于大湾区的土地收购数量较往年有所增加，包括东莞和肇庆等地。这些新收购的土地储备将推动公司未来增长。华润置地资产负债表稳健，目前未有出现因现金流压力而减价促销项目的现象，下半年项目平均去化率较上半年下降约10  个百分点。公司加强现金流管理，预计全年现金回款率与过往年度相比基本持平。
        料可录得20-30％的租金增长。投资物业业务是华润置地的另一个增长动力。2018  年前11  个月，公司租金收入总额上升27.9％至86  亿元，其中商场租金增加33.4％至61  亿元。连同新开张的购物中心计算在内，公司未来两至三年租金收入将以20-30％复合年均增长率增加。我们估计租金收入将占公司总收入7-8％，但贡献毛利12-13％。关于投资物业分拆的资本运作，鉴于目前公司现金流压力较小且多数投资物业尚处于培育期，为了实现物业价值的充分释放，分拆计画短期内暂无时间表。