兴业证券-房地产行业周报：关注政策边际变化-190106

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        投资要点
        本周主要数据
        销售：
        本周我们统计的43  个重点城市整体成交数据环比变化-27%，同比变化+20%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-14%/-29%/-27%；一/二/三线城市同比分别变化+74%/+25%/+4%。其中，三个（北京缺失）一线城市上、广、深环比分别变化-8%/-12%/-39%，上、广、深同比变化+37%/+165%/-14%。本周的二手房市场中统计的12  个城市成交面积环比变化-32%，同比变化-9%。库存方面，本周统计的14  城市库存去化周期为9.5  个月，环比变化-0.0  个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.2/+0.0/+0.1个月。
        土地：
        本周300  城住宅用地成交面积环比变化-64.2%，同比变化-11.5%。其中一/  二/  三线环比变化分别为-78.1%/-51.5%/-73.0%;  同比变化-47.1%/42.8%/-40.7%。2018  年全年，300  城土地成交同比变化10%，其中一/二/三线同比分别为-4%/5%/15%；土地流拍率为8.5%，较2017  年全年提高5.0  个百分点，其中一/二/三线土地流拍率分别为5.4%/7.6%/9.1%。
        本周主要观点：
        央行决定降准，净释放长期资金约8000  亿元。2019  年1  月4  日，央行决定降准，2019  年1  月15  日和1  月25  日分别下调0.5  个百分点，同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。中国人民银行有关负责人表示，此次降准将释放资金约1.5  万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000  亿元。
        而我们此前反复强调，经济下行期间，政府救经济的行为最终导致居民杠杆率的变化趋势。这是不可避免的大趋势。这是由企业融资需求下降、金融自由化推进和金融机构风险偏好下降三个难以改变的长期核心逻辑所决定的。我们研究的美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚等主要经济体均是如此。
        本周行业变化持续，地方调控层面，本周青岛、杭州政策边际变化。青岛高新区取消摇号售房。媒体报道，杭州某银行推接力贷产品。推出房贷按揭贷款，最高可贷到80  周岁，延长了10  年。
        关注行业变化！近期变化持续：1）整体信贷增长主要依靠居民部门，10月、11  月表现更加明显。其中，11  月居民新增贷款占比52.5%，而10  月份占比更是高达80.9%。而企业贷款同比减少；2）中粮地产重大资产重组方案获批，从被否到重获批文，共41  天，而前后方案无大变化；3）首套房按揭利率24  个月以来首次停涨，11  月全国首套房利率5.71%；4）12月5  日，国家发改委发文，支持优质企业通过直接融资，增强企业债券服务实体经济，等等；5）中央政治局会议未提及房地产调控；6）月底人大常委会审议内容不包括房产税；7）珠海西部地区取消限购政策，全市人才购房缴纳社保降至1-12  个月；8）广州部分商服物业不再限定销售对象；9）杭州外地购房者社保2  年社保可补缴不超过3  个月，原来要求不能补缴。10）媒体报道，合肥四县一区取消限购。11）青岛高新区取消摇号。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，尤其是经济增长中枢下行后，长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧。