兴业证券-万科A-000002-2018年销售点评：销售靓丽，拿地平稳-190110

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        投资要点      
        事件：
        2018  年  1~12  月份公司累计实现合同销售面积  4037.7  万平方米，合同销售金额  6069.5  亿元。2018  年  12  月份公司实现合同销售面积  438.7  万平方米，合同销售金额  630.1  亿元。
        点评：
        销售保持增长。2018  年全年，万科实现合同销售面积  4037.7  万平方米，同比增长  9.5%；合同销售金额  6069.5  亿元，同比增长  15.3%。全年销售保持增长。全年销售保持增长，巩固行业龙头地位。
        保持拿地力度，补充优质土地储备。2018  年全年公司拿地面积  5070.5  万方，占销售面积的比重为  125.6%；拿地金额为  2972  亿元，占销售金额的比重为  49.0%。公司拿地金额占销售金额的比重稳定。整体来看，公司下半年的拿地力度比上半年高。此外，公司与华夏幸福签订协议，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的占地面积为  33.93  万方的住宅用地。布局来看，公司拿地主要集中在一二线城市，按拿地金额计算，一线城市占比10.4%，二线城市占比  61.1%，三四线城市占比  28.5%。从城市来看，拿地金额排名前五的城市为：杭州（12.0%）、上海（7.0%）、东莞（5.0%）、济南（4.7%）、天津（3.8%）。拿地面积排名前五的城市为：杭州（5.2%）、济南（4.8%）、沈阳（4.3%）、成都（4.0%）、昆明（3.9%）。拿地集中都市圈和核心一二线城市。
        公司融资渠道丰富，融资成本较低。1，公司发行  3  期美元中期票据，合计  22.5  亿美元，利率分别为  4.15%、LIBOR+155BP、5.35%；2，发行  7期超短期融资券，规模  160  亿元，加权利率  3.7%；3，发行两期住房租赁专项公司债，规模  35  亿元，加权利率  4.1%；4，发行中期票据两期，规模  50  亿元，加权利率  4.4%。
        投资建议：万科销售稳健，维持行业龙头地位。保持拿地力度，布局深耕一二线城市。融资优势明显，看好公司投资价值。预计公司  2018-2019  年EPS  分别为  3.29  元、4.24  元，以  2019  年  1  月  9  日收盘价计算，对应  PE分别为  7.7  倍、6.0  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：货币政策大幅收紧，公司股东可能减持的风险。