中泰证券-房地产行业周报：房贷利率如期回落，多重利好下板块反弹可期-190111

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        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-11.08%，同比增速-7.73%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积409.80  万方，环比增速-11.08%，同比增速-7.73%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-15.03%，-6.47%，-16.62%；同比增速分别为12.56%，-8.43%，-12.77%。
        二手房：成交环比增速56.73%，同比增速-18.20%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积90.53  万方，环比增速56.73%，同比增速-18.20%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为37.20%，74.59%，22.42%；同比增速分别为-48.32%，6.40%，-34.62%。
        库存：可售面积环比增速-0.02%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计4680.90  万方，环比增速-0.02%，去化周期30.44  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.79%，0.68%，-0.18%。一线、二线、三线去化周期分别为28.73  周，31.04  周，35.60  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（12  月31  日至1  月6  日）重点城市共开盘25  个项目，合计推出房源8282  套，其中一线城市开盘1039  套、占比12.55%；开盘项目平均去化率达到57.6%，其中二线城市平均去化率为73%。
        投资建议：
        本周申万房地产指数上涨0.77%。个股方面，海航投资、苏州高新、天健集团涨幅居前。继上周央行降准1  个百分点，释放1.5  万亿（中长期资金约8000  亿元）流动性后。本周资金面继续改善，如我们先前预判的2019  年利率或见顶回落，据融360  数据显示，今年开年广州地区首套房贷利率最低可实现基准利率水平（花旗银行），多数银行上浮下调至5%。资金面的改善，叠加目前政策端已基本形成的“稳”字当头、“因城施策、分类指导”的主基调，多重利好下，供需两端改善预期明显增强，板块触底反弹具备较强的确定性。参考历次降准降息，我们认为目前股价已经部分反映了改善预期，但行业基本面反弹趋势不会变。考虑到目前板块依然处于探底阶段，推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐受益于边际流动性改善的优质一线房企：新城控股、华夏幸福等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。