招银国际-首席观点：追问房地产市场的“三重背离”-190114

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        本轮房地产周期始于2015  年。彼时中国经济面临较大下行压力，工业品价格持续通缩，股市大幅波动，房地产库存高企，在此背景下宏观调控政策逆周期放松。去库存成为房地产行业政策的主线，引燃了商品住宅销售的火爆行情。房地产业对经济增长的直接拉动从2014  年的0.12  个百分点上升至2016  年的0.5  个百分点。房地产量价普涨，行业政策被迫逐渐收紧。2017  年房地产销售增速在高位掉头，房地产业对经济增长的直接拉动仍然维持在0.5  个百分点的水平。2018  年房地产销售增速持续回落但韧性仍存，销售面积和金额均保持正增长，房地产业对经济增长的直接拉动滑落至0.3  个百分点（图1）。
        去年（2018  年）中国的房地产市场除销售景气度进一步回落外，还发生了显著的结构性变化，我将之概括为"三重背离"：一是销售增速与投资增速的背离，  即商品房销售增速下滑，而房地产投资增速居于高位；二是土地购置费增速与建安投资增速的背离，即土地购置费增速高企，而建安设备费竟然出现负增长；三是新开工增速与竣工增速的背离，即新开工面积增速上升，但施工面积增速平稳、竣工面积增速下滑（图2）。这"三重背离"折射出我国宏观经济政策、行业调控政策与房地产企业行为的深刻变化，值得我们深入探究。