安信证券-房地产行业动态分析：二手成交环升、二线城市较为突出-190113

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.31，较上周大幅提升64.30%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+0.77%，较上周收益率收缩0.92pct，上周各板块收益率均实现正收益率，通信、电气设备、家用电器等板块领涨，地产板块收益率排名偏下，仅高于非银金融板块。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。
        ■一手房成交环降14.95%：全国41  城一手房成交面积391.58  万方，同比下降36.81%，环比下降14.95%，累计同比下降29.44%；其中一线4  城成交面积52.79万方，同比上升13.30%，环比下降23.86%，累计同比上升25.12%；二线19城成交面积254.28万方，同比下降43.32%，环比下降12.71%，累计同比下降36.74%；三线18  城成交面积84.51  万方，同比下降32.14%，环比下降15.32%，累计同比下降25.55%。
        ■二手房成交环升36.45%：全国15  城二手房成交面积110.48  万方，同比下降10.28%，环比上升36.45%，累计同比下降14.63%；其中，一线2  城成交面积17.95  万方，同比下降47.74%，环比下降10.86%，累计同比下降38.06%；二线9  城成交面积88.06  万方，同比上升11.10%，环比上升53.37%，累计同比上升0.07%；三线4  城成交面积4.47  万方，同比下降53.06%，环比上升30.94%，累计同比下降54.64%。
        ■可售库存环升0.19%，去化周期减少0.31  周：1）全国15城可售库存套数同比上升26.80%，环比上升0.19%；其中一线4  城同比上升33.49%，环比上升0.05%；二线8  城同比上升28.00%，环比上升0.38%；三线3  城同比下降1.53%，环比下降0.15%。2）全国15  城可售库存去化周期33.14  周，较上周减少0.31  周；其中一线4  城去化周期36.99  周，较上周减少0.19  周；二线8  城去化周期34.80  周，较上周减少0.70  周；三线3  城去化周期18.98周，较上周增加0.19  周。
        ■土地成交量跌价升：1）100  大中城市供应规划建筑面积1153.86  万平米，累计同比-24.46%，相对过去四周变化幅度为-57.46%；100  大中城市挂牌均价1560  元/平米，同比-14.52%，环比-43.44%；2）100  大中城市成交总建面706.72  万平米，累计同比-71.15%，相对过去四周变化幅度为-82.99%；100  大中城市成交总价230.70  亿元，累计同比-53.65%，相对过去四周变化幅度为-78.59%；100  大中城市成交楼面价3264  元/平米，同比+60.63%，环比+12.09%；3）100  大中城市土地溢价率10.4%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0.00%、11.74%、0.29%。
        ■政策方面：海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办[2018]29  号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，文件主要强调落实房地产调控的相关政策，包括暂停企业购房，新落户家庭限购，房屋规划限制，办公用房规定和房价维稳。
        ■投资建议：当前地产行业类似于11  年末12  年初，相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H  股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H  股）等。
        ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期