天风证券-轻工制造行业：越南深思考，实业稳健，楼市喧嚣-190116

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        越南政府：国穷民富，赤字率、通胀、汇率挑战较大
        国穷指的是越南政府财政赤字率为  3.5%，但基建基础非常薄弱，此前地产和产业基础差，政府赤字高，对标黄浦江的西贡河里污泥和河面漂浮物清理都很差、道路狭窄拥挤，预计短期政府也不会花费政府开支进行改善；民富指的是越南土地是私有制，贫富差距和阶层固化很严重，财产传承持续，拉大了贫富差距。越南盾汇率不稳定导致民众愿意买黄金而非持有货币保值（1RMB=3400VND）；利率水平存款  5%左右，贷款  7-10%（这也是此前讨论越南房产投资回报率时经常忽略的方面）。
        实业：目前更适合轻工业，劳动力红利比预期低，工资增速是挑战
        目前转移到越南的多来料加工轻工业，产业园区配套可能较好，工业区工厂比较分散，并没有天然气、蒸汽之类配套，更别提产业链上下游配套，所以目前状态更适合来料加工的工业。整体实业的转移比较稳健，受益政府税收政策优惠、人工工资低。越南人口  1  亿的基数低，且近年来工资涨幅快，其劳动力红利期远不如  90  年代的中国。
        地产：高端住宅占比高，地产仍处于初期阶段
        越南房地产市场主要集中在胡志明和河内，从供给端来看，开盘量从  2007年的  1  万套到  2010  年的  2  万套到  2015  年的  4  万套，中高端占据绝大比重，占比达  72%。从销售情况来看，销售量逐步回落，去化率维持在高位稳定状态。2010  年开放越侨买房后，成交量暴增，同时由于越侨对于炒房和杠杆的熟练使用，2010  年进行反复抵押贷款，贷款利率不断上浮，最高达到  20%的利率，从而导致  2012  年开盘量和成交量大幅下降，直至  2015  年开放外国人购房才得以缓解。
        从后续房价趋势来看，越南房产目前仍属于供不应求状态，房价依然趋势向上。2007  年时候豪华型  3000  美金；高端  2000  美金；中端  1000  美金；低端  800  美金；到  2018  年豪华型  5500  美金；高端  2200  美金；中端  1500；普通  900  美金左右；豪华住宅因为供给较少房价上涨较多。整体来看，由于胡志明市仍旧流入人口较多，整个地产市场仍然处于初期阶段。
        风险提示：调研信息可能不尽全面，如依据本报告自行赴越南投资造成的后果自行承担；人口红利不达预期；全球经济波动风险