国盛证券-万科A-000002-毛利率下滑快于预期，上半年拿地谨慎，在手资金充裕-210831

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事件：8月29日，公司发布2021年半年报。

毛利率下滑导致业绩阶段性负增长。

2021年上半年公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比降低11.7%。

公司出现增收不增利的现象主要因为毛利率出现大幅下滑，上半年公司综合毛利率22.9%，同比降低8.9pct；扣除土增税后的房地产开发及相关资产经营业务毛利率18.8%，同比降低6.2pct。

但因所得税占利润总额比重同比降低3pct至26.8%，少数股东损益占净利润比重同比降低1.2pct至31.7%，归母净利率下降幅度慢于毛利率，上半年归母净利率为6.6%，同比降低1.9pct。

销售增速11%位于TOP40房企末位，新开工下降5%。

公司上半年实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，销售规模维持行业第三，增速在TOP40房企中位于39位；实现销售面积2191.7万方，同比增长5.5%；销售均价16171.5元/平方米，同比增长4.8%。

截至报告期末公司已售未结资源合同金额7819.1亿元，同比增长12%，可覆盖当期房地产结算收入的2.1倍。

上半年新开工面积1748.3万方，同比降低4.8%，完成全年计划的55.5%（去年同期完成62.8%）；竣工面积1225.3万方，同比增长14%，完成全年计划的34.2%（去年同期完成32.4%）。

拿地力度加大但整体保持谨慎，权益比提升。

上半年新增土储总地价1126.3亿元，同比增长114.7%；总建面1505.9万方，同比增长53.6%；平均楼面价7479.2元/平，同比增长39.8%。

上半年投销比有所上升，金额口径和面积口径投销比分别为31.8%和投销比68.7%，同比分别+15.4pct和+21.5pct。

拿地权益比显著提升，金额口径和面积口径的权益比分别为78.7%和73.1%，同比分别+17.4pct和+21.7pct。

截至报告期末，公司在建+规划中项目建面16065.9万方，同比增长2.2%，资源充足可为发展提供支撑。

三道红线维持绿档，在手资金充足。

截至报告期末公司净负债率20.2%，较去年末增长2.1pct；剔除预收账款的资产负债率69.7%，较去年末降低0.7pct；货币资金1952.2亿元，覆盖短期有息负债2.3倍，剔除受限资金和预售监管资金后的现金短债比1.7。

多元化业务持续推进。

万物云全口径营收103.8亿元，同比增长33.3%，其中住宅服务/商业及设施服务/智慧城市服务/社区生活服务/万物成长占比分别为55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%。

商业开发与运营收入（含非并表）36.3亿元，同比增长19%，整体出租率92.3%，同比增长1.7pct，其中开业三年以上出租率93.9%，营收TOP10项目出租率98.5%。

物流仓储管理项目（含非并表）营业收入13.4亿元，同比增长64%，累计开业项目建面797万方。

租赁住宅业务收入13.2亿元，同比增长25.6%；累计开业14.8万间，在24个城市市占率TOP3，9城市占率TOP1。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为14.8%/12.5%/10.7%，归母净利润为428.64/460.32/513.86亿元，增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。

2021年动态PE为5.4，维持“买入”评级。

风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。