西南证券-正荣服务-6958.HK-规模效率大幅提升，外拓能力持续增强-210830

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收入利润大幅增长，未来目标四年四倍。

2021H1公司实现营收6.8亿元（+54.2%），其中物业管理服务收入3.3亿元（+44.9%），非业主增值服务收入2.4亿元（+53.6%），社区增值服务收入1.2亿元（+90.7%），上半年公司毛利润2.4亿元（+53.1%），归母净利润1.0亿元（+69.6%），净利率15.0%（+1.3pp）。

公司未来四年的营收目标是实现4年4倍增长，年复合增长率超45%。

规模效率双向提升，第三方外拓能力领跑同行。

2021H1公司在管面积5620万方（+102%），合约面积9520万方（+122%）。

长三角/海峡西岸/中西部/环渤海四大区域收入占比分别为59.5%/20.0%/15.2%/5.3%。

目前公司在管项目数量297个，商业项目数量23个，得益于区域聚焦战略，公司管理效率提升显著，人均在管面积达到12011平方米/人（+84.6%）。

2021H1公司在管面积第三方占比69.9%，较2017年22.9%上升47.0pp，合约面积第三方占比68.4%，较2017年14.7%上升53.7pp，收入中来自关联方占比19.4%，较2017年下降14.1pp，在地产公司持续给予资源支持的同时，拥有强大的市场化拓展能力。

社区增值业务高速增长，打造“基本盘+增长盘”双轮驱动。

2021H1公司物业管理/非业主增值服务/社区增值服务收入占比分别为47.7%/35.4%/16.8%，其中社区增值服务营收达1.15亿元（+90.7%），营收占比处于行业领先。

公司将持续打造“基本盘”+“增长盘”双轮驱动，公司在基本盘上将围绕业主生活类、资产类、资源类需求持续挖掘业务潜力，增长盘上与正荣商业联合打造邻舍，如“时光引擎”、“四点半课堂”、“社区超市”、“邻到家上门服务”等多经业务。

多元业态再次突破，正荣商业资源注入。

公司在管项目覆盖了住宅、公寓、商业、商写、高校等多元业态，2021H1公司非住业态占比47.3%，较2020年末上升3.3pp。

公司于2021年5月收购正荣商业，其在管面积149万方，储备面积67万方，预计正荣商业2021年将贡献收入2.5亿元，利润6000万元，南京正荣中心、泰兴凤凰广场、常州星湖广场等商业项目将在一年内开业。

此外，公司持续开展城市服务业务，公司与福州高新区和南京玄武区建立了长期合作关系，将推动城市公共服务、空间管理与公共资源经营项目。

盈利预测与投资建议：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为52%，考虑到公司业绩高速增长，第三方外拓能力持续增强，区域性优势明显，我们给予2021年23倍PE，目标价为7.20港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：物管行业竞争加剧、增值服务业务拓展不及预期等。