中银国际-房地产行业周刊：淡季成交去化下行，房企信用规模扩张-190121

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        上周（2019/1/13-2019/1/19）40  个重点城市新房合计成交411  万平米，环比下降0.2%；1  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比12  月下降34.6%，较去年1  月下降10%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：5.9%、-8.8%、6.5%，北上广深环比变化分别为：135.6%、-27.2%、30.6%、6.1%。本月以来重点城市成交量及去化率仍呈现同比环比均下行的趋势，景气度下行难以扭转。根据历史经验，一季度通常为推盘及成交的淡季，市场热度能否回升仍待观望。政策及流动性方面的边际改善为行业带来积极变化：按揭贷款及房企融资成本进入下行通道，内房债券到期量增加的同时，房企新增信用债发行规模同步上涨，以填补流动性及扩充运营资金。在行业景气度下行的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数上涨0.89%，沪深300  指数上涨2.37%，相对收益为-1.48%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第11  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：美都能源、中润资源、南国置业、盈方微、长春经开。
        公司动态：绿地控股250  亿再投资宁波杭州湾，打造滨海新城等项目；华夏幸福2018  年房地产签约销售额1291.8  亿，同比增长7.6%；华发50亿租赁住房资产支持专项计划获上交所无异议函；招商蛇口拟最高40亿回购1.73  亿股，自有资金不低于20%；华侨城签约东莞万江，投资35亿建“东莞记忆”项目。
        政策新闻：统计局公布12  月一线城市环比涨幅扩大，厦门跌幅最大；北京表示2019  年住宅供地1200  公顷、建设租赁房5  万套；武汉将新增6个城市副中心，建设东湖城市生态和地铁新规划；杭州、宁波2019  年将研究制订“一城一策”方案。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交411  万平米，环比下降0.2%；1  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比12  月下降34.6%，较去年1月下降10%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：5.9%、-8.8%、6.5%，北上广深环比变化分别为：135.6%、-27.2%、30.6%、6.1%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.2  个月，环比下降0.35个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1508  万平米，环比上升43.6%；年初至今累计成交0.36  亿平米，同比下降54.5%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。