招银国际-合景泰富-1813.HK-2018全年销售达标-190122

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        2018  年交货略有放缓。我们最近与公司会面，管理层表示2018  年房地产交货或较预期慢，但实际数量仍在审计中。此外，受市场情绪变动影响，去化率从2018  上半年的65％放缓至2018  年下半年的60％。因此，我们将2018年的盈利预测下调12.5％至45  亿元  (人民币．下同)，但上调2019  年预测5.6％至54.5  亿元。
        完成2018  年销售目标。2018  年合同销售总额上升72.3％至655  亿元，刚刚达到650  亿元的全年目标。长三角区和大湾区2018  年的销售额分别占公司总销售额40％和30％。在2018  下半年，公司以230  亿元收购了430  万平方米应占权益土地储备，并进军温州、江门、中山和肇庆。虽然2019  年销售目标尚待确定，但合景泰富有信心在2019  年实现低至中双位数销售额增长。
        两个香港项目将于2019  年开售。合景泰富已与龙光（3380  HK，买入）和龙湖（960  HK，买入）合伙投资香港房地产市场。我们最近考察了公司的建筑工地，两个地盘现阶段正进行地基工作，因此我们预计项目最早可在2019  下半年推出市场。启德项目（与龙湖50/50  投资）的目标是中端市场，计划2019  年和2020  年共推售约900  个单位，预测平均售价每平方米28  万元。另一个鸭脷洲项目（与龙光50/50  投资）则针对高端市场，计划2019年及2020  年共推售200  个单位。鸭脷洲项目每个单位的面积约为180  至200  平方米，预测平均售价每平方米38  万元。
        2018  年新开四家购物中心。2018  年共有四家购物中心于北京、成都和苏州开业，租用率达90％，但全年效应将于2019  年显现。我们预计2019  年租金收入将增加35.6％至3.88  亿元。此外，公司还投资于轻资产商业模式的长期租赁公寓，目前约有2,000  套出租公寓正在营运。
        下调目标价至11.32  港元。截至2018  年6  月，公司净负债比率为77.3％。我们预计2018  年底净负债比率会略为回落至73.4％。公司去年末发行了约1.5  亿美元的两年期票据，票息率为9.85％，较之前的票息高。我们认为这是由于市场环境影响所致。我们预测2019  年公司每股资产净值为18.87  港元，并将目标价由12.09  港元下调至11.32  港元，相当于资产净值折让40％。重申买入。