国泰君安-房地产行业：2018年稳固基本面但预期2019年的逆境-190121

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        房屋销售稳定增长。2018  年1-12  月，相较2018  年1-11  月商品房销售增速上升0.1  个百分点。投资的同比增速保持稳定。土地购置面积在2018  年同期录得14.2%的快速同比增长。房地产开发企业到位资金录得6.4%的同比增长。
        因城施策的收紧政策将会维持但货币环境可能轻微放松。因城施策将会被维持以促进房地产市场健康稳定的发展。在2019  年1月4  日，中国人民银行（“央行”）降准100  个基点，其中2019  年1  月15  号降准50  个基点，2019  年1  月25  日再将50  个基点。随着政府稳经济的目标，我们预计政策和货币环境层面会有一些防御性放松措施。整体而言，对于目前的政策和货币环境，维持健康的房地产的主基调将不会改变。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，10  家公司公布了2018  年12  月合约销售。在2018  年1-12  月，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，中国恒大（03333  HK）排名第一（人民币5,513.4  亿元）。按同比增速，融信中国（03301HK）排名第一（142.6%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。货币环境有可能轻微放松。政策的收紧程度将会减弱。但整体外部环境维持从紧状态。随着销售去化率的走低，销售和融资压力逐渐显现且投资将在2019  年继续下滑。行业龙头将会在白银时代的下半场比行业平均获得更高的盈利能力。考虑到低估值，可预见的2019  年好业绩以及地产龙头更好的表现，我们维持“跑赢大市”。我们的首选是中国海外发展（00688  HK）。公司的合约销售在2018  年之后可能重拾增长动力。凭借中国海外发展卓越的成本控制措施，毛利率可能保持在30.3%左右。公司目前投资评级为“买入”，目标价为31.92  港元，相当于其2019  年每股净资产有8%的折让，也相当于6.1  倍2019  年的核心市盈率和1.0  倍2019  年的市净率。