招银国际-世茂-0813.HK-预料销售增长强劲，租金收入稳定-190123

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        2018  年核心利潤料增長20％。我們於星期一與世茂和投資者舉辦了一個小組會議。公司計劃於2019  年3  月26  日召開2018  年業績發佈會。我們預測公司2018  年的核心盈利達91.1  億元（人民幣．下同），比市場預期的92.7  億元低1.8％，並且錄得9  億元外匯虧損，但不影響核心盈利。另外，土地增值稅金額可能超過市場預期。
        市場前景謹慎。總銷售額預料回落至13-14  萬億元，但國內前20  大開發商將在2019  年實現約20％銷售增長。2018  年三四線城市房地產價格下跌5-10％。世茂預計房價將在2019  年中期放鬆。每個城市執行「因城施策」的住房調控，並且只會隱性地調整調控政策，例如減少購房資格的社保年限。目前，世茂更看好杭州、南京、武漢等二線城市。一線城市供應不低，限購政策更加嚴格，因此世茂對一線城市的房地產市場持謹慎態度。
        2018  年銷售額遠超目標。2018  年合約銷售額和麵積分別攀升75％至1,761億元和76％至1,069  萬平方米，遠超1,400  億元的銷售目標。儘管公司在2019年3  月之前未有具體的2019  年銷售目標，但公司預計將可實現雙位數增長。截至2018  年6  月，長三角、大灣區、福建、華北及其他地區的可售資源達到8,800  億元，因此公司有信心在2019  年實現可持續增長。2018  年的權益地總地價為510  億元，低於年初680  億元的計劃，剩餘預算將在1Q19  繼續用於土地收購。
        經常性收入增長14.7％至19  億元。上海世茂廣場經翻新後於2018  年9  月重開。上海世茂廣場的年租金收入預計為3  億元。其次，上海佘山洲際酒店於2018  年10  月開業。世茂稱這家酒店是「一生中必遊之地」。水下客房今年已全部預訂，年收入估計約為2  億元。東湧福朋喜來登酒店預計於4Q19  開始營運，預計2020  年收入6  億港元。
        合適的財務狀況。截至2018  年6  月，淨負債比率為62.7％，我們相信淨負債比率將於2018  年底進一步回落，離岸和岸上債務的融資成本分別為4.5％和6.7％。