光大证券-融创中国-1918.HK-收购北京项目及上海项目点评：并购稀缺资源，彰显核心实力-190124

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        ◆事件
        1  月  21  日，公司公告以  125.53  亿元应付代价收购北京泛海国际项目  1号地块（北京项目）及上海董家渡项目（上海项目）100%股权。
        ◆项目区位条件优越，资源稀缺性明显
        北京项目位于朝阳区核心位置，在东四环东侧，紧邻朝阳公园。项目总建筑面积  66.85  万方，业态主要包括住宅、商业、写字楼及酒店。根据搜房网数据，周边在售住宅项目均价约  13  万元/平方米-16  万元/平方米，周边在售写字楼项目均价约  10  万元/平方米-14  万元/平方米。
        上海项目位于黄浦区南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园。项目总建筑面积  62.8  万方，业态主要包括住宅及商业。根据泛海控股公告，上海项目包含  10  号/12  号/14  号地块，其中  10  号地块部分项目已入市销售，12  号/14号地块拆迁工作正在推进中。根据搜房网数据，泛海国际住区（10  号地块）当前售价约  12  万元/平方米-13  万元/平方米。
        wind  数据显示，2016-2018  年北京朝阳区合计成交  19  宗土地，总建筑面积  237.6  万方；上海黄浦区仅成交  2  宗土地，总建筑面积  31.51  万方。而公司本次收购在片区核心地段直接获取了总计仅  130  万方的优质项目，资源稀缺性明显，中长期增值潜力较强。
        ◆上调目标价至  39.92  港元，“买入”评级
        我们认为，本次收购应在公司  2019  年投资预算中，现金流压力可控，对正在进行的降杠杆计划影响较小。基于公司储备资源有所增厚，预计销售及结转增长或有所提升，我们小幅上调公司  2018-2020  年预测净利润至153、254、326  亿元，对应  3  年  EPS  分别为  3.48、5.76、7.39  元（原为  3.42、5.69、7.30  元），当前股价对应  2018-2020  年预测  PE  为  6.5x/3.9x/3.0x。我们维持  2019  年  6  倍  PE  估值，对应目标价上调至  34.58  元（按照  1  月  23  日汇率：人民币/港币为  1.154，对应  39.92  港元），维持“买入”评级。
        ◆风险提示：调控深化有导致销售不及预期的可能；融资成本提升有超预期的可能；降负债进度有低于预期的可能；汇率变化有导致汇兑损益增加的可能。