华创证券-光大嘉宝-600622-业绩超预期，管理层调整，资管业务望加速-190130

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        事件：
        1  月29  日，公司发布2018  年年度业绩预增公告，公司预计2018  年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币29,914.40  万元，同比增加54.85%左右。
        点评：
        预告18  年全年业绩同比+55%，源于结转加速、不动产资管跟投收益增加
        公司预计2018  年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.99  亿元，据此预计公司2018  年归母净利润为8.45  亿元，同比增加54.85%。预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.71  亿元，据此预计公司2018  年扣非后归母净利润为7.76  亿元，同比增加53.66%。此前市场对于公司2018  年业绩一致预期为同比增长25%，公司业绩超预期主要源于：1）公司房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加；2）公司不动产资管业务跟投项目投资收益增加。
        近期公司管理层由嘉宝系调整为光大系，有利加快不动产资管业务发展
        1  月22  日，公司发布关于调整公司部分高级管理人员的公告，因公司产业结构调整和组织架构调整的需要，管理层由嘉宝系钱明等人调整为光大系的陈宏飞等人，并且陈宏飞由副总裁升为总裁，这将有利于公司加快不动产资管业务发展。截至18  年三季度末，光大安石平台在管项目37  个，在管基金规模达487.0  亿元，同比+1.0%，较2017  年末的492  亿元略有下降，但公司管理规模仍领先行业；公司LP  投资余额为28.7  亿元，比18  年初增加14.1  亿元。18年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs  平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
        结转资源优质，短期地产业绩贡献仍较高，中长期不动产资管业务有望提升
        18  年12  月21  日，公司控股子公司（嘉宝联友）与佳美置业以人民币16.9  亿元的价格，联合竞得上海市安亭镇JDC30401  单元12A-03A  地块土地使用权，其中公司的投资比例为51%，计容建面10.9  万方，补充优质地产项目，截至目前，估算公司未结算资源约30  万方，主要集中在嘉定、昆山和浦东，预计短期内地产贡献业绩仍占比较高，中长期不动产资产管理对业绩贡献占比将逐渐提升。截至18  年三季度末，公司预收款项36.7  亿元，同比-13.0%，预收款项可覆盖17  年营收119%，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18-19  年业绩增长。截至18  年三季度末，公司资产负债率65.1%，较17  年末+9.1pct，财务状况仍较健康。
        投资建议：业绩超预期，管理层调整，资管业务望加速，维持“推荐”评级
        公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs  相关支持政策陆续出台，REITs  发展望迎来春天，公司也料将有所受益。由于公司业绩超预期，且管理层优化有望加速不动产资管业务发展，我们调整公司2018-20  年每股收益预测为0.73、0.88  和1.04  元（原预测值为0.57、0.65  和0.73  元），目前股价对应18-20  年PE8.7/7.3/6.1  倍，考虑到公司业绩超预期，上调目标价至7.66  元，维持“推荐”  评级。
        风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期