招银国际-奥园-3883.HK-异军突起-190130

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        增长最快内房之一。中国奥园地产集团(奥园)是市场上增长最快的内房之一。2018  年，奥园实现合同销售额913  亿元(人民币．下同)，完成730  亿元销售目标的125％，在克而瑞2018  年房企销售百强中排名38。我们认为，奥园向全国开发商的蜕变，将成为其长期股价催化剂。此外，与其他快速增长的企业相比，奥园在高速增长同时维持健康的财务状况。2018  年，奥园实现合同销售增长100％，我们估计奥园2018  年的净负债比率稳为72%。  
      定位具竞争力。截止2018  年上半年，奥园在60  个在海内外城市共有164  个项目，总建筑面积3,001  万平方米(权益面积81％)，总可销售资源3,275  亿元。奥园总部位于广州，背靠大湾区，其32％的总货值(1,048  亿元)集中在于大湾区，公司未来的投资重心也将继续围绕大湾区。我们看好奥园以大湾区为核心的定位，我们看好大湾区的长期开发价值，并期待即将推出的大湾区规划将进一步刺激当地经济，从而支持当地房地产市场。我们认为，奥园在大湾区的土储、开发能力以及知名度，都是其核心竞争优势。  
        预计2017-20  年盈利复合年增长率36％。我们预计奥园2018-2020  年的收入分别为315  亿、402  亿和509  亿元，复合年增长率39％，主要的驱动因素包括合同销售额的结转(2018  年上半年已售未结为767  亿元)以及优质土地储备。2018-2020  年核心净利润预计分别为24  亿、31  亿和40  亿元，相当于2017-2020  年复合年增长率36％。  
        首次覆盖，给予买入评级。我们覆盖的内房同业平均交易价格为4.8  /  4.0x  FY18  /  19E  市盈率，或净资产值折让57.8％。我们估计奥园2019  年的每股净资产值为15.20  港元。基于50％折扣，我们得出目标价7.60  港元，意味着32.4％的上行空间。首次覆盖，给予买入评级。