华创证券-中南建设-000961-2018年业绩预增公告点评：业绩大增、销售靓丽，承诺持续兑现-190130

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        事项：
        1  月29  日晚，中南建设发布2018  年业绩预增公告，公告2018  年度实现归属上市公司股东的净利润19.29-22.30  亿元，同比增长220-270%；基本每股收益0.52-0.60  元。
        评论：
        18  年业绩同比大增220-270%，  3  年增10  倍股权激励业绩承诺彰显发展信心
        公司预计2018  年度实现归属上市公司股东的净利润19.29-22.30  亿元，同比增长220-270%；而公司三季报业绩增速也曾实际贴近预增上限220%释放，2018年度业绩表现亮眼。公司前三季度毛利率和归母净利率分别为21.3%和4.2%，同比分别增长3.5pct  和2.1pct，由于公司老项目基本结清、16-17  年涨价项目进入结算，后续毛利率料将持续改善；三项费用率费合计9.8%，同比增长0.9pct。此外，公司在7  月17  日公布股权激励计划，行权价格为6.33  元，分三年行权，对应2018-2020  年业绩考核要求为以2017  年公司归母净利润为基数，分别同比增长不低于240%、560%和1060%，即未来三年业绩分别为20、40  和70  亿元，三年CAGR126%，彰显公司发展信心。
        18  年销售额同比+52%、跟投详案落地，高价项目结转保障业绩量质齐升
        公司公告2018  年实现销售金额约1,466.1  亿元，同比增长52%；销售面积约1,144.4  万平方米，同比增长32%。2018Q3  末公司预收账款1,054.2  亿元，同比增长70.5%，覆盖2017  年地产结算金额4.7  倍，充分保障未来结算放量。考虑到公司项目布局以长三角三四线城市为主，该区域16-17  年市场火热，房价涨幅较大，当期销售净利率得到大幅度改善，明后年业绩料将持续“质”与“量”双升。此外，公司公布房地产跟投详细方案，规定个人跟投金额上下限，以及跟投总额不超过项目资金峰值的10%以及项目资金峰值跟投前公司权益比例的20%，进一步调动区域一线人员积极性。
        18  年下半年放缓拿地节奏，建筑业务稳步扩张，股东增持提振信心
        2018  年公司拿地面积合计1,603  万平方米，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、丽水等城市；拿地金额690  亿元；拿地均价4,307元/平，占比当期销售均价34%，成本控制得当。2018  年公司拿地面积占比当期销售面积140%，拿地金额占比当期销售金额47%，其中下半年中主动放缓拿地节奏。2018  年建筑业务新承接项目预计合同总金额366.5  亿元，同比增长24%。控股股东中南城投在18  年8-12  月累计增持公司股票金额3,290  万元，合计增加股份608.69  万股，占比公司总股本的0.16%。
        投资建议：业绩大增、销售靓丽，承诺持续兑现，维持“强推”评级
        中南在2016-17  年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2018-20  年每股收益预测为0.61、1.09  和1.89  元，现价对应18-20  年PE  仅为10.2/5.7/3.3  倍、较每股NAV16.81  元折价63%，并且现价较股权激励行权价以及陈凯持股成本分别折价2%/13%，维持目标价8.50  元，维持“强推”评级。
        风险提示：三四线城市销售不及预期。