安信国际-美的置业-3990.HK-资产负债结构进一步优化-210831

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美的置业2021上半年收入同比上升57.8%至330亿元，我们估算美的之权益核心净利润同比上升8.1%。

截至2021年6月，总土储约6300万平米，预计权益可售货值约5000亿元。

此外美的上半年新增逾千万平米旧改合同，预算货值约1360亿元，期末锁定约2370亿元货值之旧改项目，在稳定土储资源上发挥作用。

公司的净杠杆及现金短债比分别为58%及221%，均远优于同业，我们维持美的买入评级，目标价为每股19.4港元。

报告摘要毛利率环比靠稳。

美的置业2021上半年收入同比上升57.8%至330亿元。

公司继续消化2017-18年拿地成本较高之项目，导致毛利率仍然处于较低水平，同比下降5.7个百分点至20.7%。

然而对比去年下半年，毛利率已逐步靠稳。

毛利润同比上升23.8%至68.4亿元。

管销开支对收入比率约9.2%，与去年同期相比，改善2.8个百分点。

净利润同比上升27.5%，但受项目结转权益比下降所影响，归母净利润同比增长幅度只有6.5%。

扣除投资物业公平值收益等非核心损益，我们估算美的之权益核心净利润同比上升8.1%。

公司维持2021年1500亿元销售目标不变。

城市更新锁定土地资源。

公司2021上半年新购19个项目，预计总建面约440万平米。

按面积计算，一、二线及强三线城市约占87%；公司核心区：沪苏、浙闽、珠三角区域约占三分之二，深耕发展策略清晰，土储更为集中在熟悉區域，未来去化风险较低。

截至2021年6月，总土储约6300万平米，权益比约67%，预计权益可售货值约5000亿元。

此外上半年新增逾千万平米旧改合同，预算货值约1360亿元，期末锁定约2370亿元货值之旧改项目，在稳定土储资源上发挥作用。

资产负债结构优于同业。

截至2021年6月，总资产约2898亿元，总债务约2467亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率约74.7%，比去年底的76.4%改善约1.7个百分点。

非受限现金约234亿元，一年内到期有息负债约106亿元，现金短债比约221%，远优于规定的100%。

总有息负债及净债务分别为571亿元及251亿元，总权益约431亿元，净杠杆比率约58%，低于规定的100%，对比去年底大幅下降21个百分点。

公司的净杠杆及短债比率非常优秀，远较同业优胜，整体资产杠杆及流动性风险较低，上半年加权平均融资成本低见约4.9%。

维持买入评级。

我们喜欢美的置业在品牌的加持下，享有融资便利，在地产行业融资资源愈趋稀有化的背景下，公司低成本融资能力成了其比较优势。

另外，深耕策略能有效控制项目风险。

上半年销售中，美的排名位居前十的城市的占比高约一半，其中，排名前五的城市占逾四份一，公司整体去化率高达97%，回款率87.5%。

我们维持美的买入评级，但考虑到三线城市风险有所上升，目标估值中NAV拆让提高至50%，目标价调控为每股19.4港元。

风险提示：银根紧缩影响销售；国内调控力度升级。