中泰证券-房产税系列研究：房产税冲击房价测算（以S市与H市为对象）-210901

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投资要点广义的房地产税是指对房地产获取、交易和持有等环节征收的各类税项的总称。

我们将局限于房地产持有环节征收的税种定义为“房产税”。

从理论上讲，开征房产税有可能在短期对房价形成压力：房产税将增加存量住宅的持有成本，会在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。

在具体操作上，房产税改革需要考虑三个维度。

维度之一：开发、交易、持有环节上，税收后移的程度；维度之二：税率选择的高低；维度之三：税基的宽窄。

不同改革方案，会导致房产税试点的效果发生明显的差异。

本文以人口流入相对明显、楼市热度相对偏高的S市和H市为研究对象，测算三种方案对其房价短期的影响；根据不同改革力度方案的推算，若改革力度偏温和，选择税率偏低，税基偏窄，房价短期下行的空间可能仅为3%左右；而如果改革力度偏大，选择的税率偏高，税基偏宽，房价短期下行的空间可能接近30%。

由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显；建议由中央部门确定房产税改革的总体框架，设置房产税税率、税基的选择范围；由地方在总体框架内，结合自身情况确定实施标准，确保改革前后市场相对平稳。

风险提示事件：1、房产税对房价影响的测算基于的一定假设及前提，未考虑宏观环境、政策等诸多现实因素的影响，其相关结论具有一定的局限性，仅供参考；2、本报告中的S市与H市仅作为本报告中房产税测算的示例，不具有实际指向性和代表性；3、政策变动风险。