兴业证券-房地产行业周报：信用扩张主要看地产-190120

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        投资要点
        本周主要数据
        销售：
        本周我们统计的43  个重点城市整体成交数据环比变化+1%，同比变化+12%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+2%/-4%/+9%；一/二/三线城市同比分别变化+12%/+22%/+1%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+113%/-24%/+3%/+24%，北、上、广、深同比变化+169%/-10%/+4%/+10%。本周的二手房市场中统计的13  个城市成交面积环比变化+22%，同比变化+11%。库存方面，本周统计的15  城市库存去化周期为10.0  个月，环比变化-0.1  个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.2/-0.1  个月。
        本周主要观点：
        当前整体信贷增长靠居民和票据。12  月新增贷款中，居民贷款仍占主要部分，占比达到41.7%，居民短期贷款同比大幅增长742%；企业贷款主要靠票据冲量，票据融资占企业部门新增贷款比重达到71.7%，较上月提高了31.1  个百分点。12  月金融机构新增人民币贷款同比增长84.8%。分部门看，居民部门同比增长36.7％；其中新增短期贷款同比大幅增长742%；新增中长期贷款同比减少1.1%。企业部门同比增长94.6%；其中，中长期贷款同比减少4%，票据融资同比增长142%。
        按揭利率12  月开始下行。2018  年12  月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159  倍，环比11  月下降3  BP。25  个月以来，按揭利率首次环比下降。分线城市来看：一线城市下调较为明显，北京首套房贷款平均利率为5.45%，环比回落2BP；上海为5.09%，环比回落10BP；广州为5.55%，环比回落7BP；深圳为5.57%，环比回落4BP。二线城市杭州、武汉、南京等也有较多回调。
        12  月出口数据大幅下滑。12  月出口金额同比下降4.4%，进口金额同比下降7.6%，均低于市场预期。环比11  月分别下降8.3  个百分点、10.5  个百分点，延续11  月的下滑趋势。2018  年全年，出口金额同比9.9%，进口金额同比15.8%。根据兴业证券宏观团队预计，一季度进出口仍将承压。日本1985  年广场协议后，出口大幅下降，此后居民杠杆率趋势明显。1986年出口同比-15.9%，进口同比-30.7%。1985-1989  年，出口占GDP  的比重下降4.6  个百分点，居民杠杆率提升15  个百分点，占1974-1989  年居民杠杆率提升的一半。
        此前系列深度报告反复强调信用创造靠地产结论，大趋势难改。这是由企业融资需求下降、金融自由化推进和金融机构风险偏好下降三个难以改变的长期核心逻辑所决定的。我们研究的美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚等主要经济体均是如此。
        关注变化！近期边际变化持续：1）整体信贷增长主要依靠居民部门，10月、11  月表现更加明显。其中，11  月居民新增贷款占比52.5%，而10  月份占比更是高达80.9%。而企业贷款同比减少；2）中粮地产重大资产重组方案获批，从被否到重获批文，共41  天，而前后方案无大变化；3）首套房按揭利率24  个月以来首次停涨，11  月全国首套房利率5.71%；4）12月5  日，国家发改委发文，支持优质企业通过直接融资，增强企业债券服务实体经济，等等；5）中央政治局会议未提及房地产调控；6）月底人大常委会审议内容不包括房产税；7）珠海西部地区取消限购政策，全市人才购房缴纳社保降至1-12  个月；8）广州部分商服物业不再限定销售对象；9）杭州外地购房者社保2  年社保可补缴不超过3  个月，原来要求不能补缴。10）媒体报道，合肥四县一区取消限购；11）青岛高新区取消摇号；12）广州入户条件放宽。13）媒体报道，佛山放松限价。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，尤其是经济增长中枢下行后，长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧。