中泰证券-房地产行业周报：成交有所回落，去化略升-190202

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        一手房：成交环比增速-7.23%，同比增速-3.68%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积385.99  万方，环比增速-7.23%，同比增速-3.68%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-14.02%，-13.93%，6.32%；同比增速分别为-17.90%，-1.80%，-0.19%。
        二手房：成交环比增速-32.87%，同比增速-31.98%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积71.56  万方，环比增速-32.87%，同比增速-31.98%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-27.29%，-38.36%，-20.88%；同比增速分别为-31.90%，-26.67%，-47.78%。
        库存：可售面积环比增速-0.38%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计5495.16  万方，环比增速-0.38%，去化周期38.58  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.01%，-1.03%，0.43%。一线、二线、三线去化周期分别为43.33  周，34.16  周，36.78  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（1  月21  日至1  月27  日）重点城市共开盘41  个项目，合计推出房源8649  套，其中一线城市开盘50  套、占比0.58%；开盘项目平均去化率达到69%，其中二线城市平均去化率为73%。
        投资建议：上周，亿翰智库发布主流房企1  月销售数据，总体而言表现较弱，同比-10%左右，原因有两点：1）18  年高基数效应，2）1月推盘量少，且去化率尚未修复。
        我们认为政策端，年后三月份的两会是一个方向标。据新华社报道，1月21  日，在中央党校防范化解重大风险专题研讨班上，总书记强调，“要稳妥实施房地产市场健康发展长效机制方案”，在经济下行压力加大的背景下，重申稳字当头的调控方向；地方层面，正处于制定“一城一策”政策出台的空窗期，具体的政策调整方向有待进一步确认。
        资金方面，流动性宽松逻辑逐渐获印证：首先，房企融资环境获改善，1  月以来密集发债合计超1500  亿；其次，全国按揭利率23  个月来首次下降，考虑到利率端的传导效应，我们认为资金面还有进一步改善空间。  
        目前，无论从大小周期看，市场均处在下行阶段，基本面处在探底区间；同时，也处在地方调控"一城一策"出台的空窗期；此外，18年棚改完工略有超标，近期已公布的8省19年棚改计划较18年下滑20%左右，19年全年棚改量或低于预期。考虑到当下时点板块依然面临波动，标的选择需更为审慎，推荐安全边际较高的龙头房企与优质一线成长品种。  
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。