招银国际-时代中国-1233.HK-预计2019年将转化更多旧改项目-190208

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        2018  年实现606  亿销售。时代中国通过其在粤港澳大湾区的可销售资源，于2018  年实现合同销售额606  亿元（人民币．下同），同比增长46％，顺利完成600  亿元销售目标。销售面积同比增加32％至373  万平方米，平均售价同比上升10％至16,232  元/平方米，共同推动销售增长。时代中国完成销售目标，反映公司在优质资源的加持下，对市场波动有一定韧性，并在当前房地产市场受压的情况下给予投资者信心。
        预计2019  年将有更多旧改项目转化。截止2018  年上半年，公司拥有70  个更新项目，预计共1,950  万平方米可转为公司土储。其中30  个项目将在2018-20  年完成改造，转化土储562  万平方米。广州/佛山的旧改业务是时代中国的主要业务之一。我们相信未来2-3  年旧改项目的转化将是时代中国补给土地储备的主要途径。2018  年12  月，时代中国成功将其中一个旧改项目转化为50  万平方米的土储，这是过去两年来第一次旧改完全转化为土储。在经历过去几年的前期准备以后，我们认为公司一些积累已久的旧改项目在2019年已经有良好的基础可以实现转化。尤其在2019  年市场不确定因素增加的情况下，公司将更有意愿转化一些优质旧改项目来补充土储。我们预计公司今年有更多旧改项目落地转化。
        不只有转化旧改项目才能实现价值。正如我们在上一份报告中所提到的，拥有大量优质的旧改储备的另一个好处是，公司可以通过出售旧改项目部分权益，提前实现部分收益。在2018  年上半年，时代中国透过出售合资公司(旧改项目公司)部份权益，录得2.35  亿元收益。除此以外，公司出于资金情况和地价的考量，若没有选择在二级市场重新获取改旧改土地，公司也可以从政府那里获得一级土地开发的费用赔偿和一定利润。2018  年上半年的赔偿收入为9,610  万元。在今年融资环境紧张的情况下，此类除转化以外的旧改收益或收入可增加公司的资金流动性。
        重申买入。时代中国股价自我们首次覆盖以来已大幅上升超过50％。我们相信主要是由于估值低于同业、销售顺利达标以及板块整体上升共同驱动。我们将净资产值预测推至2019  年底，相对每股22.60  港元。因此，我们上调目标价至11.30  港元，相当于净资产值折让50％。重申买入评级。