安信国际-三盛控股-2183.HK-千亿元土储有待注入-190212

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        三盛控股（2183.HK）是三盛集团旗下在港上市的房地产发展平台，透过对利福地产作全面收购易手得来。截至2018  年6  月公司土储126  万平方米，分布在济南、福州、沈阳等地，估计货值143  亿元（人民币·下同，特别指明除外）。集团未上市之土储货值估计超过1,000  亿元，2018  年整体销售额约350  亿元，位列全国百强发展商。我们估计集团将注入其他房地产发展项目资产于上市公司内，以体现融资优势。按公司2018  年6  月净资产13  亿元计算，市凈率约3.2  倍，虽然高于同业水平，但考虑其资产注入的潜力，我们认为公司仍可关注。
        报告摘要
        全面收购以把公司易手。公司易手前之控股股东为刘銮鸿先生，时称利福地产，为“利福系”之上市公司之一。大股东林荣滨先生通过其直接控股公司“Mega  Regal”，在2017  年4  月提以每股5.18  元向市场提出全面收购，要约后持股一度高达81.73%，其后7  月以每股5.33  元把2,961.6  万股配售予第三方人仕，以维持公众人士持股25%的上市规定。截至2019  年2  月，大股东林先生持股约74%，刘先生持股9.97%。据了解刘先生意向维持10%以下之持股量，作为财务投资人并不参与公司管理工作。
        房地产业务变相上市。公司易手后，分别以约5.5  亿元及8,640  万元收购香港中盛置业的90%股权及章丘正大天源置业的80%股权，间接取得位于福建平潭约63  万平方米及位于山东济南约20  万平方米之土地储备。截至2018  年6  月公司合共有6个发展项目总土储约126  万平米分布在济南、福州、宁德及沈阳。我们认为三盛控股会定位为集团房产发展融资平台，有关非上市房产业务亦会被整合至上市平台中。
        三盛集团高速发展。三盛集团旗下有多源业务，包括工业化工、教育、养老、金融等不同板块并控股三家中港上市公司：三盛控股、三盛教育（300282  SZ）及干照光电（300102  SZ），其中房地产发展为集团之战略发展产业之一，并细分物业管理及项目开发：伯尔尼物业管理为“2018  中国物业服务百强企业”中排名36，包括环北京、华东及成渝等重点区域，规模已具独立上市条件；在项目开发业务中，三盛控股只占集团总房产开发之一小部分，其余大部分之开发业务都在三盛地产这平台上进行，集团位列中国房地产百强，销售额以年复合增长率60%由2016  年的138  亿元上升至2018  年的350  亿元。
        期待资产注入以体现集团价值。公司深耕福建，布局环渤海、西南及长三角区域，根据克而瑞数据，三盛集团截至2018  年6  月整体土储货值约1,310  亿元，权益货值1,061  亿元。我们认为集团未来会把有关房地产业务整合并注入三盛控股这上市平台中，以体现其融资能力。公司销售排名位列百强之内，受惠行业整合。按公司2018  年6  月净资产13  亿元计算，市凈率约3.2  倍，虽然高于同业水平，但考虑其资产注入的潜力，我们认为公司仍可关注。
        风险提示：调控政策放松不如预期；经济下行对销售造成压力；资产注入时间表慢于预期；公司净杠杆比率较高。