兴业证券-房地产行业周报：高度关注保险等长期资金对地产股意义-190210

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        投资要点
        本周主要数据
        销售数据：
        本周我们统计的43  个重点城市整体成交数据环比变化-8%，同比变化+1%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-14%/-10%/-4%；一/二/三线城市同比分别变化-18%/+25%/-13%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-34%/+9%/+4%/-75%，北、上、广、深同比变化+79%/-25%/-23%/-73%。本周的二手房市场中统计的13  个城市成交面积环比变化-25%，同比变化-23%。库存方面，本周统计的15  城市库存去化周期为10.0  个月，环比变化+0.1  个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.0/+0.4  个月。
        土地数据：
        本周300  城住宅用地成交面积环比变化-15.1%，同比变化24.6%。其中一/  二/  三线环比变化分别为-0.4%/5.6%/-39.1%;  同比变化491.6%/77.2%/-24.9%。2019  年以来，300  城土地成交同比变化8%，其中一/二/三线同比分别为-38%/27%/-2%；土地流拍率为6.1%，较2018  年同期提1.0  个百分点，其中一/二/三线土地流拍率分别为0.0%/5.4%/7.2%。
        本周主要观点：
        增量资金将带来地产核心资产大行情。1  月28  日，银保监会新闻发言人肖远企表示，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券。1  月31  日晚，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》，由华夏控股以每股24.597  元的价格转让其持有的1.7  亿股公司股份，占公司总股本的5.69%。华夏幸福公告特别提及，此次转让背景是：银保监会表态鼓励保险增持优质上市公司股票。
        银行必给地产加杠杆这一大背景，导致地产核心资产就是经济增长中枢下行后的诺亚方舟！是长期资金配置的大方向。银行表内资产配置向地产倾斜，以险资为代表的中长期资金未来也必将向地产倾斜。可以说银行表内资产配置大趋势决定了这些中长期资金配置的大趋势，这是不可逆转的。
        2016  年A  股地产板块行情，2017  年内房股大繁荣，均是由长线增量资金带来的板块系统性估值的提升。2016  年险资举牌地产不断，增量资金持续买入带来地产板块行情。（1）宝能系、恒大系、安邦系等接连举牌万科；（2）泰康人寿、珠江人寿参与保利地产定增，安邦人寿二级市场增持保利；（3）融创举牌金科至第二大股东；（4）安邦系数次举牌金融街。2017年，内房股波澜壮阔大行情也是由险资为主导的机构资金持续南下带来的。2016  年9  月，保监会发布了《关于保险资金参与沪港通试点的监管口径》，正式放行险资南下投资香港市场，2016  年11  月开始对港股进行了规模性的配置。根据保监会披露，截至2017  年6  月底，内地险资通过沪港通渠道投资港股规模就已达1744  亿元，其中，直接投资规模为1117.46亿元，通过保险资产管理公司发起设立的保险资产管理产品投资规模为626.12  亿元。2017  年全年，保守估计险资至少带来2500  亿增量资金（假设3%的资金配置港股）。
        美国长期资金近20  年来也持续配置地产股。最大资产管理机构TheVanguard  Group  和Blackrock  长期增持美国龙头地产股。当前，TheVanguard  Group  对美国四大龙头（Horton、Pulte、Toll  Brother、Lennar）的持股比例分别为10.0%、10.2%、8.3%、6.4%，Blackrock  分别为8.2%、8.2%、11.8%、5.3%。而2000  年这些比例不足1%，近20  年来持续配置。美国机构资金也是类似于险资的长期资金。截至2017  年底，美国18.7  万亿美元的共同基金中，有8.8  万亿来自缴费确定型计划（DC  计划）和个人退休账户（IRA），并且有90%的共同基金持有者表示养老储蓄是第一目标。
        投资建议：增量资金将带来地产核心资产大行情。居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，这一大背景导致地产核心资产就是经济增长中枢下行后的诺亚方舟！是长期资金配置的大方向。持续推荐新城控股、万科a、保利地产、招商蛇口、绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。