东方证券-绿地控股-600606-收购中民投董家渡项目，增厚核心城市土地储备-190214

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        事件
        公司收购中民投及其子公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，双方协商确定的交易价格为121  亿元。
        核心观点
        收购稀缺优质项目，进一步增厚核心城市土地储备。公司收购的标的公司主要资产为上海市黄浦区董家渡项目，项目总建面119.9  万平方米，计容建筑面积约70.2  万平方米（其中商办57.6  万平方米，住宅12.6  万平方米），考虑标的公司353  亿的总负债其楼面价约8.5  万元/平米。根据项目原有规划，项目办公部分包括4  幢甲级写字楼及7  幢总部办公楼；商业部分包括购物中心及开放式休闲商街；另外还有超高层五星级酒店及8  幢住宅楼。
        发挥城市综合开发优势，打造区域新地标。项目位于上海市黄浦区核心区域，根据上海十三五规划，董家渡区域的定位为金融中心及总部办公中心，无论商办或是住宅均是上海核心区域不可多得的稀缺资源。公司在城市综合开发、超高层地标、大型城市综合体等领域拥有成熟的开发经验，项目经过公司开发有望成为区域新地标。
        加大土地投资力度，坚持布局核心城市战略。根据公司公告数据，2018  年公司累计新获取118  个项目，新增建面合计4837.9  万方，同比增长108%。截止至2018  年底，公司存量土储中一二线城市的占比为52%，较2017  年底略有下降。此次收购上海市董家渡项目有利于增强公司在核心城市的土地储备深度，确保公司未来的销售，进一步夯实公司行业前五的排名。
        财务预测与投资建议：
        维持买入评级，上调目标价至8.46  元（原目标价为7.52  元）。我们维持2018-2020  年公司EPS  为0.94/1.18/1.54  元的预测。可比公司2018  年PE估值为9X，给予公司2018  年9X  的估值，对应目标价8.46  元。
        风险提示
        房地产销售增长不及预期。
        融资环境极度恶化，导致公司资金链断裂。