招银国际-中国房地产行业：预期未来成交量下跌10%-190218

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        易居料2019  年房地产成交量下降10%。我们上周五邀请了克而瑞(CRIC)的研究总监洪圣奇到招银国际与我们的客户分享他对中国房地产市场的看法，克而瑞是易居(2048  HK，买入)的全资附属公司。虽然他认为市场的基本因素欠缺吸引，但因为预期政策的放松，市场气氛正在改善中。整体来说，易居预期中国房地产在2019  年的成交量将下跌10%。
        三座大山。1)  近期成交量薄弱，大部分城市在一月份的成交下跌约20-30%，尤其是在农历新年期间，部分城市的交投减少50%，料在2019  年第一季仍会持续下去。2)  2019  年棚改新开工的目标将减少21%，其中八个省份将下调棚改发展规模多于20%，河南及山西更减少多于70%。3)土地拍卖流拍上升，2017  年只有少于10%的土地拍卖是失败及需要收回，不过在2018  年土地流拍的情况升至约20%，但易居认为不用太担心流拍，认为这只是市场的行为，因此大部分城市的地价都下跌，只有少数的3/4  线城市的地价在2018  年上升。
        预期库存及供应将会改善。在80  个监察中的城市，库存量在上升中，但大部分仍在18  个月内，不过在北京、大连、厦门、沈阳、汕头、舟山、烟台、宜兴等地的库存超过18  个月，因为以上八个城市的供应较高，同时物业买家比较审慎，所以令到去化率较低，以上八个城市的要以较长时间才能把房屋卖出。第二，2018  件房屋供应量增加22%，而在一线城市的供应量更上升45%，主要是地方政府对预售证的审批放宽，尤其是针对房价的限制。
        首次买家或首次改善型为主要的买房者。以买房的用途考虑，首次买家及首次改善型分别占2018  年买房者的30%及24%。与2017  件比较，首次买房者的比例增加了四个百分点，这反映在房地产调控的时候，首次买房者较容易入市；另外，纯粹投资用途的买家减少一个百分点至12%。
        大湾区的投资兴趣刺激起来。跟随着政府的政策，更多房地产开发商进入了大湾区，不过在深圳的土地因资源有限而供应紧张，大湾区的未来土地供应将来自广东、佛山及肇庆。在大湾区九个城市中，易居比较看好佛山及东莞市。