中信期货-宏观策略专题报告：中国近期房地产相关政策动向点评，房地产政策紧缩进入平台期，因城制宜导向下局部松动可期-190218

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        2019年伊始多地房地产相关政策出现微调
        去年年底，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施，拉开了本轮地方性房地产相关政策变动的序幕，直至目前，共有十二个城市分别出现了政策变动：部分政策属于显性政策，对此前的房地产限制政策予以一定的放松；另有一部分政策则属于隐性政策，放宽了对落户条件的限制，通过吸引人员常驻本地间接引入新的房地产需求；此外，南京市的房地产落户加分政策有所收紧。
        各项数据表明房地产政策周期临近转折点
        自1992年中国进行房改之后，房地产政策已经经历了四轮宽松及四轮紧缩，在房改早期，房地产市场相对处于混沌状态，房地产政策对供需两端的影响不明显，但1998年以后，房地产市场中的参与者预期逐步成型，因而调控政策和相关数据相辅相成、相互影响，我们可以通过数据的变化更加准确地捕捉到政策的转捩点。
        从房地产供需的角度来看，在房地产政策的宽松期，无论是房屋新开工面积还是房屋销售面积的增速中枢均会同步上移；而在房地产政策的紧缩期，上述增速会出现增速下移的情形。同时，房屋销售对政策的敏感度要高于房屋开工，这是由市场参与者的灵活度所决定：中国属于高储蓄率国家，购房者尤其是刚需购买者在政策宽松期很短的时间内就能形成"羊群效应"，而投机性购买者闻风而动、调用资金的效率普遍比刚需购买者还要高；但是对房地产企业而言，由于其资金的调用需要一定的反应时，同时也要按企业的投资计划逐步进行，因此对政策的响应时间相比购房者而言往往会慢一个季度到半年左右，且同比增速的波动幅度相对房屋销售而言在大部分时间更小、更加理性，仅在房地产政策宽松周期的末端会因市场过热而异常高企、失去理性。从目前的情况来看，我们注意到当前房地产销售面积同比增速已经一路下滑至接近停滞的状态，这与过去几轮房地产紧缩周期接近尾声时出现的情形非常相似，也正是由于当前房地产需求的下滑，牵连经济数据承压，反过来又助推了相关地区的房地产政策出现松动的迹象。新开工面积最近与房地产需求增速出现了劈叉，这主要是由于经过两年多的房地产紧缩政策压制，当前各地房地产库存已经降到了较低的水平，一二线城市尤甚，因此需要通过新开工将库存维持在一定水平上。但是再次进入加库存状态，房地产企业的意愿是很低的。
          房地产的供需格局对价格产生影响。在房地产政策宽松期，价格呈现加速上行之势，而进入紧缩期后房地产价格增速则呈现回落的状态。尽管一二三线城市房价基本上同涨同跌，但是本轮房地产紧缩期房价增速从期初的一线高于二线高于三线转变为当前的完全倒挂，说明政策产生了一定的溢出效应，令购买力更强的人口从一二线城市向二三线城市洄游。
        2019年1月的天量信贷数据也值得关注。居民中长期贷款的飙升从侧面反映自去年12月底以来的稳增长政策以及房地产政策的局部松动对房地产市场需求端的信心提振发挥了显著的效果。但是，政策的边际效用大，从另一个角度而言也印证了当前房地产市场的需求端处于久旱等甘霖的阶段：过去两年的各地陆续出台的房地产紧缩政策抑制了刚性需求；全球央行同步紧缩的氛围令实际利率上行，抑制了投机需求；财政支出增速不断下行的趋势下棚改货币化逐步淡出，抑制了替换需求。