国信证券（香港）-房地产行业研究：2018年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足-190219

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        2018  年商品房销售降温,12  月单月销售面积止跌回升
        近日国家统计局公布2018  年房地产运行数据，2018  年1-12  月份，商品房销售面积17.2  亿平方米，同比小幅增长1.3%，显著低于2017  年7.7%的增速，主要由于2018  年房地产调控政策趋严以及棚改货币化安置比例下降。其中12  月单月商品房销售面积受年末开放商加速推盘冲量影响，销售面积同比增长0.9%，增速较11  月上升6%，止跌回升。我们预计2019  年在三四线城市继续受棚改货币化安置比例削减的影响下，商品房销售面积延续回落态势的可能性较大。
        2018  年房地产开发投资额保持高位，预计2019  年增速或将下行
        2018  年全年房地产开发投资额12.03  亿元，同比增长9.5%，比2017  年上升2.5%，仍然保持自2015  年以来的高位；增速较1—11  月份小幅回落0.2%，好于市场预期。12  月单月房地产开发投资1.02  亿元，同比增长8.17%，较前值下降了1.1%。我们认为未来随着土地市场降温，预计2019  年房地产投资增速或将呈现缓步下行态势，增速在5-6%左右。
        2018  年商品房新开工增速表现强劲
        2018  年1-12  月，商品房新开工面积20.9  亿平方米，同比增长17.20%，增速比2017  年提高10.2%，创近两年新高，表明房企新开工意愿普遍较强，希望赶在房地产市场进入下行周期前实现资金快速回笼。其中12月单月房地产新开工面积同比增长20.45%，增速较11  月下降1.2%，增速虽小幅放缓但仍然表现强劲。
        2018  年土地购置面积、成交价款分别增长14.2%、18%  ，下半年增速回落
        2018  年土地购置面积2.91  亿万平方米，同比增长14.20%，较前值下降0.1%，比上年回落1.6%。土地成交价款16,102  亿元，增长18.0%，较前值下降2.2  %，增速比上年回落31.4%。土地购置面积、成交价款绝对值虽稳步增长，但自2018  年下半年开始土地购置增速呈回落态势，增长后劲不足。
        投资建议
        我们认为2019  年商品房销售面积在调控政策延续及棚改货币化安置比例继续削减的影响下，高位回落态势的可能性较大，考虑到对冲效应，部分城市“因城施策、分类指导”的政策指导下前期偏严调控政策出现微调的可能性增大，但不会改变行业整体将走弱的市场形势。在此背景下，多数房地产企业的拿地的节奏或将放缓，观望情绪增加，土地购置面积、土地成交价款、新开工面积等数据也将呈现增速回落态势，增长后劲或显不足，维持行业“中性”的投资评级。