东兴证券-房地产行业房地产市场草根调研之燕郊大厂：冬寒渐退，夏至尚远-190220

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        投资摘要：
        近期房价上涨是长短期因素的共同作用。近两个月，北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动，短期内部分二手房涨价10%到20%，部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升，这是长短期因素共同作用的结果。长期因素主要是2  年严格限购后，投资需求大量挤出，部分地区房价接近腰斩，房价泡沫大幅减小；短期则是副中心搬迁完成、与副中心规划“四统一”、地铁平谷线规划调整等因素的催化。
        严厉政策难有转向，短期催化或已兑现。以燕郊为代表的北三县房价，自2017年6  月限购后开启下跌。严格的限购政策挤出了大量的投资投机性需求，部分刚需亦有误伤。从调研来看，三河的燕郊，大厂的西部区域政策执行力度仍然很强，房价持续上涨很难被政府接受，严厉政策很难转向。同时，几大短期催化因素需要较长的时间才能给基本面带来实际改变，近期价格的上涨已经兑现了部分预期。
        二手房供给会逐渐增加，价格本身承压。北三县市场自2015  年开始快速上行，2017  年上半年达到顶峰。彼时成交的大量新房交房时间大致在2016  年至2019年间，交房高峰大致出现在2018  年下半年至2019  年上半年。以“满二”和“满五”计算，2020  年开始将有更多二手房进入市场，二到三年内价格承压。
        北京市场情绪仍处观望，联动之下盛况难再现。与多数三四线城市不同，北三县与北京楼市联动密切，燕郊楼市情绪需要北京市场的“传染”。而从目前来看，北京市场虽有回暖，但观望情绪仍然较强，且我们认为在短期内难以大幅好转。在此影响之下，短期内北三县当年盛况难以再现。
        总体判断：春天渐近，夏天尚远。我们认为，受益于通州副中心外溢效应、基建条件改善、京津冀一体化等长期利好，北三县长期前景值得看好。短期看，长短期因素共同作用下楼市回暖，春天渐近，但夏天尚远。总之，近期躁动有原因，重演火爆无基础，长期前景有支撑，短期炒作有风险。
        投资建议：建议关注华夏幸福、荣盛发展、京投发展等环京优势房企。
        风险提示：楼市超预期下行，产业及人口外溢不及预期，基建条件改善不及预期