天风证券-金科股份-000656-销售规模持续增长，拿地布局多元发展-210902

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事件：公司公告2021年半年报，上半年实现营业收入439.73亿元，同比增长45.1%，实现归母净利润37.05亿元，同比增长2.49%，实现基本每股收益0.67元，基本与上年同期持平。

销售规模持续增长，销售回款仍居高位2021年上半年，公司实现签约销售金额1025亿元，同比增长18%，期内，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，区域布局逐步多元化。

销售面积约1005万平方米，同比增长约17%，位列业内高位。

销售均价10199元/平，同比增加4.03%。

公司实现销售回款约997亿元，回款率高达97%。

销售情况保持优异主要是由于公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，并同时坚守利润底线，强化科技赋能。

拿地方式多元化，拿地城市向高能级跃迁上半年公司积极应对集中供地政策变化，合计新增土地储备39宗，计容建筑面积835万平方米，权益面积494.45万平方米。

拿地总价354.0亿元，权益地价186.39亿元，按照地价口径计算，权益比例52.65%，平均楼面单价为4,240元/平方米，投资销售比控制在40%以内。

新增土地储备按计容建筑面积计算，二三线（含新一线）城市占比约93%，城市能级显著提升。

报告期内，公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%，拿地方式更趋多元化。

公司土地储备资源充裕，截止2021年上半年，公司可售资源面积约7311万平方米。

其中，重庆占比降至23.69%，但仍占大头，华东、西南、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，公司可售资源的多元分布与经济发展及行业趋势契合。

营收稳健增长，地产业务毛利率明显下降2021上半年公司实现收入439.73亿元，同比增长45.1%；净利润48.66亿元，同比增长14.26%；实现归母净利润37.1亿元，同比增长2.5%，低于收入增速。

公司房地产业务毛利率为19.01%，较上年同期下降6.85个百分点，主要是由于结算周期变化，以及公司三四线土储比例较高。

公司期间费用率7.19%，同比下降0.91%，其中管理费用调控效果明显，2021上半年管理费用率3.72%，同比下降0.84%。

三道红线持续满足绿档要求，期限结构不断优化三道红线方面，公司扣除合同负债后的资产负债率为69.55%，净负债率为77.08%，现金短债比为1.38，持续保持绿档。

期内录得经营性现金流净额25.14亿元，同比增长202.62%，截至期末，有息负债降至941.44亿元。

长短债结构来看，一年内到期有息负债为268.00亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%，债务期限结构持续优化。

投资建议：2021年上半年公司销售规模维持高增长，在手土储高达7311万平，可售资源多元分布，费率持续优化调控。

公司三道红线持续满足绿档要求，期限结构实现优化，同时考虑到公司销售回款率高，结算毛利率有所下降，我们将公司2021、2022年营收预测分别由1072.62、1295.84亿元调整为1091.92/1313.58亿元，对应归母净利润89.36/109.87亿元调整为82.45/100.02亿元，对应EPS1.54/1.87元/股，PE为3.24X、2.67X，维持“买入”评级。

风险提示：公司销售不达预期，疫情影响超预期，房屋价格下跌超预期。