安信证券-房地产行业动态分析：情绪升温、一二手成交环升超100%-190224

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率6.06，较上周提升53.44%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+4.53%，较上周收益率提升2.62pct，上周非银金融、通信、电子等板块领涨，地产收益率处于中位。当前股票组合招商蛇口、中南建设。
        ■一手房成交升117.82%：全国41  城一手房成交面积397.39  万方，同比下降22.62%，环比上升117.82%，累计同比下降31.23%；其中一线4  城成交面积48.35  万方，同比上升44.12%，环比上升162.41%，累计同比上升13.16%；二线19  城成交面积218.31  万方，同比下降28.79%，环比上升168.32%，累计同比下降38.50%；三线18  城成交面积130.74  万方，同比下降24.62%，环比上升58.16%，累计同比下降24.46%。
        ■二手房成交环升148.60%：全国15  城二手房成交面积98.94  万方，同比下降6.65%，环比上升148.60%，累计同比下降10.70%；其中，一线2  城成交面积24.90  万方，同比下降16.09%，环比上升143.85%，累计同比下降24.94%；二线9  城成交面积69.39  万方，同比上升3.93%，环比上升151.93%，累计同比上升0.06%；三线4  城成交面积4.65  万方，同比下降51.30%，环比上升127.54%，累计同比下降48.98%。
        ■可售库存环升0.01%，去化周期增加0.83  周：1）全国15城可售库存套数同比上升32.58%，环比上升0.01%；其中一线4  城同比上升39.66%，环比上升1.40%；二线8  城同比上升35.03%，环比下降1.08%；三线3  城同比下降0.82%，环比下降0.82%。2）全国15  城可售库存去化周期34.45  周，较上周增加0.83  周；其中一线4  城去化周期40.85  周，较上周增加2.04  周；二线8  城去化周期34.15  周，较上周增加0.12  周；三线3  城去化周期20.19周，较上周增加0.28  周。
        ■土地成交量跌价升：1）100  大中城市供应规划建筑面积676.09  万平米，累计同比-35.19%，相对过去四周变化幅度为-61.90%；100  大中城市挂牌均价2323  元/平米，同比+43.32%，环比+0.09%；2）100  大中城市成交总建面1008.20  万平米，累计同比-28.63%，相对过去四周变化幅度为-52.66%；100  大中城市成交总价285.65  亿元，累计同比-35.80%，相对过去四周变化幅度为-50.45%；100  大中城市成交楼面价2833  元/平米，同比+11.71%，环比+139.68%；3）100  大中城市土地溢价率8.28%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为3.72%、8.96%、2.84%。
        ■政策方面：住房和城乡建设部发布《关于等38  项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，意见反馈截止时间为2019  年3  月15  日，根据该通知，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层及四层以上住宅建筑或超过9  米的新建住宅建筑应设电梯等。
        ■投资建议：当前地产行业类似于11  年末12  年初，相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H  股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H  股）等。
        ■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期