国信证券-融创服务-1516.HK-增长迅猛，市拓发力-210831

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若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价——业绩持续高增，收入结构优化上半年公司实现营业收入33.2亿元，同增85%；毛利润10.3亿元，同增122%；归母净利润6.1亿元，同增154%。

其中公司基础物业收入20.5亿元，同增94%；社区生活服务收入1.9亿元，同增206%；非业主增值收入10.8亿元，同增60%。

从收入结构占比看，上半年公司基础物业收入占比61.6%，较去年末上升1.6pct；非业主增值收入占比32.7%，较去年末下降3.5pct；社区生活服务收入占比5.7%，较去年末上升1.9pct。

从毛利润结构占比看，上半年公司基础物业毛利润占比52.0%，较去年末上升5.0pct；非业主增值毛利润占比40.1%，较去年末下降6.5pct；社区生活服务毛利润占比7.9%，较去年末上升1.5pct。

基础物管：第三方拓展快速提升上半年公司实现基础物业收入20.5亿元，同增94%。

报告期内，公司新增在管面积4194万平方米，较去年末增长28%，其中来自第三方占比66%；新增合约面积6251万平方米，较去年末增长22%，其中第三方占比70%。

截至上半年末，公司在管面积17343万平方米，来自第三方项目占比39%，较去年末增长7pct；合约面积32166万平方米，来自第三方项目占比32%，较去年末增长8pct，若考虑母公司融创中国的土地储备中未签约面积1.4亿平方米后，公司合约面积将达到4.6亿平方米。

从新增第三方项目分解看，新增在管面积中收并购项目1869万平方米、市场拓展632万平方米、合资平台255万平方米；新增合约面积中收并购项目3071万平方米、市场拓展1095万平方米、合资平台198万平方米，其中不含收并购项目的新增合约面积已超去年全年。

在公司的新增合约面积中，70%位于一二线城市，非住宅物业单年合同额占比达43%。

报告期内，公司并购优质标的彰泰物业，并与开元和环融进行高效整合，经营提效显现。

增值服务：蓄势储能，产值大增上半年公司实现社区生活服务收入1.9亿元，同增206%，社区生活服务产值大幅提升，社区生活服务收入/基础物业收入为9.2%，较去年末增长2.9pct；社区生活服务毛利/在管面积为每平方米1.10元，较去年末增长26%。

公司社区社区增值服务蓄势储能，服务品类和场景更加全面，其中美居服务收入0.29亿元，同增279%；空间运营服务收入0.59亿元，同比增长122%；房产经纪服务收入0.34亿元，同增351%；便民服务及其他收入0.67亿元，同增2029%。

盈利能力持续提升由于公司业务规模扩大，规模效应增加，以及精细化管理成果显现，公司盈利能力持续提升，上半年公司实现毛利率31.0%，较去年末上升3.4pct；净利率19.0%，较去年末上升5.5pct；分业务看，公司基础物业毛利率26.1%，较去年末上升4.5pct；社区生活服务毛利率42.9%，较去年末下降3.4pct；非业主增值毛利率38.1%，较去年末上升2.5pct。

增长迅猛，市拓发力，首次覆盖给予“买入”评级公司增长迅猛，聚焦中高能级核心城市，母公司资源充足，市场拓展成效明显，未来发展潜力十足。

预计公司2021、2022年归母净利分别为12.6、20.2亿元，对应EPS为0.41、0.65元，对应最新股价的PE分别为40.8、25.5X，首次覆盖给予“买入”评级。

风险地产开发超预期下行；公司在管面积及外拓增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。