交银国际-领展房产基金-0823.HK-放眼长线效益，降至中性评级-190302

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        收购首个深圳物业：领展于2月20日宣布收购其首个深圳物业新怡景商业中心，代价人民币66亿元。截至2018年12月：该物业每月租金约人民币2，380万元，租金收益率约4.3%，我们认为合理；合计204个租约，出租率近100%。
        近期收购更着眼长期收益。我们估计初始净物业收入回报率仅约3.3%，并不能提升每基金单位分派（DPU）。我们认为，新怡景与近期完成收购的北京项目均管理不佳，领展可以利用其专业知识来提升长期回报，但要获得效益目前还言之尚早。
        短期增长放缓，估值偏高。我们加入21财年预测，预计19-21财年每基金单位分派年增长将略微放缓至8-9%。我们认为，在过去3个月单位价格飙升约19%后，估值已较贵。考虑到目前单位价格相对FY19分派收益率仅约3.0%，我们预期短期上升空间有限。我们将目标价由77.70港元上调至89.98港元，但下调评级至中性。