中泰证券-旭辉永升服务-1995.HK-高质量高成长，精益化管理带来效能提升与业务突破-210903

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8月24日，公司发布2021年上半年业绩：上半年实现营业收入20.6亿元，同比+53.1%；归属股东净利润2.83亿，同比+65.3%。

收入利润高速增长，盈利能力稳定：公司2021年上半年实现营业收入20.6亿元，同比+53.1%；归属股东净利润2.83亿，同比+65.3%。

收入高速增长得益于公司在母公司旭辉集团、自主第三方外拓及收并购三个维度的在管项目的增加；盈利能力方面，即便考虑社保补贴退坡影响，毛利率基本维持稳定，较去年同期下降0.8pct至29.9%；同时，由于公司持续提升管理效率，2021年上半年销售管理费用率较去年同期下降1.9pct,降至9.9%，让公司净利率水平得到提升。

收入与毛利结构持续改善：公司三大业务物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入贡献分别为55.7%、25.2%、19.1%（去年同期为59.6%、19.4%、21.0%），毛利贡献占比为43.8%、39.29%、16.90%（去年同期为48.21%、34.08%、17.72%），更偏消费属性的社区增值服务收入与毛利贡献占比进一步提升，而偏传统周期类的非业主增值服务收入与毛利贡献占比下降。

规模迅速成长，第三方外拓保持强势：2021年上半年，公司合约和在管面积快速增长，截至2021年6月30日，公司在手合约面积2.19亿方、在管面积1.30亿方，分别较2020年同期增长53.4%、68.4%；上半年，公司第三方外拓饱和合同收入额为5.88亿，较去年同期增长65.5%，彰显了公司强劲的外拓实力；截至报告期末，公司在管第三方物业开发商的建筑面积占比已达81.5%，进一步印证了公司的市场化属性。

组织架构优化，多元业务BU化推进：2021年上半年，公司继续加强内部组织结构升级，分别从高层、中层、基层三个维度给予相应的激励、成长空间与培训，增强全员动能；同时，公司将社区增值服务板块内部的成熟子版块进行BU化运营，提升其专业化水平与综合竞争力，2021年上半年，房修业务、美居业务、租售业务分别实现BU化，分别实现收入1.23亿、1.69亿、1.50亿，较去年同期分别+125.0%、+158.5%、+148.7%。

投资建议：公司一直作为成长梯队大型物业服务公司的标杆之一，2021年中期业绩不负众望。

业务层面，除开一如既往的规模快速扩张、强大的第三方外拓与高贡献高成长的社区增值服务外，我们看到公司在组织架构优化、管理提效与科技赋能方面不懈努力。

考虑到公司中期业绩增速略超预期，且2021年上半年多项社区增值业务实现翻倍增长，我们预计公司2021-2023年归母净利润分别为6.46、9.24、13.24亿元；EPS分别为0.39、0.55、0.79元，当前股价对应PE分别为35.5X、24.8X、17.3X，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：疫情对外拓影响超预期；第三方拓展项目毛利率水平不及预期；住宅物业交付进度不及预期；研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。