国信证券（香港）-保利物业-6049.HK-内生性增长动力强劲-210830

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收入、利润快速增长公司近期发布2021年中期业绩，截至2021年6月30日，公司实现收入为51.5亿元，同比+43.1%；毛利10.1亿元，同比+40.5%；归母净利润4.9亿元，同比+22.8%，剔除一次性汇兑损益的核心归母净利润同比增长36.4%。

整体毛利率和净利润率分别为20%、9.8%，同比分别-0.4pct和-1.6pct，毛利率和净利润率下滑主要受汇况损益、社保减免、商业运营费用增加等因素影响。

三条业务线收入持续增长，物管毛利率略降，社区增值服务毛利率略升从各业务板块来看，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现收入31.43、8.07、12.03亿元，占营收比分别为61%、16%、23%，同比分别为+37.5%、+45.7%、58.1%。

三条业务线收入均实现了快速增长，社区增值服务表现尤为亮眼，收入占比持续提升。

毛利率方面，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别为16.4%、18.5%、30.4%，同比分别-0.6、-2.2、+0.2pct,物业管理业务毛利率小幅下降主要受社保减免政策退出影响。

第三方及非居业态规模高速增长截至2021年6月30日，公司在管面积达到4.28亿平方米，较去年同期净增加1.11亿平方米；合约面积达到6.22亿平方米，净增加1.29亿平方米。

（1）在管面积中，关联方、第三方的面积占比分别为38.1%、61.9%。

公司的第三方市场化拓展已成为物业管理收入增长的重要动力，截至本期末，来自第三方的物管收入为10.47亿元，同比大幅增长约89.9%，在物业管理服务总收中占比33.3%，较去年同期提升9.2pct。

（2）公司在商写、公建特别是城镇景区等业态加速扩张。

2021H1,公司非居业态在管规模2.46亿元，收入11.2亿，同比增长71.2%，物管收入占比为35.7%，占比提升7pct。

投资建议受益于公司的央企背景及控股股东保利发展集团在房地产行业的龙头地位，公司的内生性增长动力强劲，加之公司已经显现的市场化拓展能力，公司未来业绩增长确定性强。

我们预计公司2021—2023年营业收入分别为108.5、141.1、183.4亿元，同比增长分别为35%/30%/30%,归母净利润分别为9.71、12.1、15.8亿元,同比增长分别为44%/24%/31%，对应EPS分别为1.82、2.26、2.96元。

给予公司2021年PE27X，对应目标价60港元，给予公司“买入”的投资评级。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；第三方拓展进度低于预期；增值服务收入增长低于预期；人员成本大幅上升。