光大证券-华润置地-1109.HK-动态跟踪简报：开年销售靓眼，租金稳步提升-190306

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        ◆开年销售表现靓眼
        2018  年公司实现总签约金额2107  亿元，其中操盘口径1850  亿元，同比增长21.6%。2019  年1  月公司实现总签约金额164  亿元，同比增长46.6%，增速位居行业前列。
        考虑到公司2017-2018  年维持较高投资力度，土地储备一二线城市占比超7  成，预计公司2019  年可售资源及去化水平具备一定支撑，销售有望延续平稳增长。
        ◆投资物业继续保持较快增长
        2018  年公司投资物业实现租金收入95.76  亿元，同比增长27.9%，继续保持较快增速（2013-2017  年表内投资物业确认收入CAGR  约19%）。根据公司计划，2019-2020  年将有13  个新购物中心投入运营，叠加已落成物业逐渐培育成熟，预计中期内公司经常性收入可维持较快增长。
        ◆财务稳健，融资成本优势显著，为逆市扩张提供基础
        2018  年公司保持较高的投资强度，合计拿地建面2190  万方，同比增长83%；总地价款1460  亿元，同比增长40%，占同期操盘口径签约额比例为79%，对比2016-2017  年为58%、69%。
        在逆市扩张的背后，是公司稳健的财务基础。截止2018  年中期，公司净负债率（永续债视为负债）约52%，现金/短期有息负债比例约1.9倍，平均融资成本仅为4.41%。2019  年2  月，公司新发行5.5  年期3  亿美元票据票面利率3.75%，10  年期5  亿美元票据票面利率4.125%。
        ◆目标价35.68  港元，维持“买入”评级
        考虑到公司项目交付有所调整、2018  年四季度销售略有放缓，以及债务扩张致利息支出增加，我们下调2018-2020  年预测EPS  至3.66、4.46、5.13港元（原为4.01、4.62、5.15  港元）。公司物业销售、出租维持稳健增长，负债水平健康，融资优势明显，我们维持2019  年8  倍PE  估值（5  年PE（TTM）均值），对应目标价下调至35.68  港元，维持“买入”评级。
        ◆风险提示：
        重点布局城市持续调控致销售不及预期，新增土地成本抬升导致毛利率不及预期，新开业购物中心培育进度慢于预期。