首创证券-房地产行业对克尔瑞1~2月房企销售数据点评：销售下滑幅度收窄，龙头房企表现较好-190305

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        事件：
        2  月28  日，克尔瑞发布  19  年  1-2  月TOP100  房企销售数据，1-2  月百强房企全口径销售额达到  11743.2  亿元，同比下降  2.8%，增速较  1  月下降  0.2  个百分点，权益销售额为  9039.7  亿元，较去年同期同比下降  9.6%。单从2  月份来看，TOP100  房企2  月单月的整体销售规模（操盘金额）较1  月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100  房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2  月百强销售额同比下滑11%左右。
        点评：
        2  月单月来看，百强房企实现销售额  5132.5  亿元，同比下降  3.1%，但从单月来看，上市房企业绩同比上升的房企数量超过6  成。我们认为销售额下滑的主要原因是春节期间三四线城市需求持续低迷，并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌。
        龙头房企业绩分化明显。受恒大销售量大幅下降影响头部房企入榜门槛下降明显，Top  3  相比于  2018  年同期下降38.1%，其中恒大单月增速下降59.3%，碧桂园和万科单月同比增速分别为10.7%和  12.5%。此外，TOP10  及TOP20  梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑，除此之外，其他各梯队房企的销售金额门槛与去年同期基本持平。
        区域分化加剧，二线蓝筹销售业绩更佳。2  月三四线成交继续下行，对应三四线布局龙头房企销售趋弱，而一二线布局房企万科、金地、阳光城等销售同比表现仍相对较好。我们认为各线城市仍将延续持续分化的市场格局，调整到位的一二线城市市场有回暖趋势，销售业绩可期，三四线城市由于棚改缩减而削弱需求，市场大概率持续低迷。在区域分化加剧的大背景下，一二线龙头房企更有可能销售上超预期。全国性龙头房企虽然与整体相关性较大，但因其较强的综合能力，销售业绩继续大幅度下降的可能性也不大。
        投资建议：我们认为无风险利率继续改善的背景下，企业盈利（经济）企稳的预期难以快速兑现（  PMI  不及预期），市场仍然处于流动性改善叠加经济的回落区间。房地产板块业绩确定性高，估值较低，我们看好地产股的相对收益，但估计地产板块分化会较为明显。我们认为一二线城市的商业地产在“限售限购”的大背景下，将迎来恢复性的改善，推荐关注拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、保利地产、金地集团等。
        风险提示：  1.  棚改贷款支持力度下降风险：随着三四线城市库存降低，以及房价上涨过快，三四线城市实施优惠政策的必要性在降低，一旦棚改贷款支持力度下降，成交压力预期显现；2.房贷利率上升风险：2017  年以来全国房贷利率水平保持连续提升，购房成本上涨将抑制部分合理购房需求；3  房企融资成本上升风险：行业融资成本如果进一步走高将会影响房企资金链，侵蚀房企利润。