招银国际-中国房地产行业珠海市场调研：政策利好，市场回暖-190307

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        放宽人才购房，珠海楼市回暖。我们上周五前往珠海调研当地房地产市场。珠海作为珠江西岸最重要的城市之一，直接受惠于港珠澳大桥通车和横琴自贸区建设。我们此次调研发现，珠海楼市在去年四季度随全国房地产市场转弱，但今年珠海市场有所回暖。我们调研的多个销售中心来访量较去年均有上升，新盘去化也在70--80%水平。楼市回暖最直接的原因是珠海政府放宽了人才购房。自去年12  月起，非珠海市户籍居民购房，不再需要连续缴纳5  年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可。此外，我们也了解到网签等待时间也有缩短，房贷放款得以加快。而限价方面，当地政府维持了新房备案价不得高于3  公里内其他新盘的3%的政策。开发商则相应减少了打折优惠。
        房价分化，总体可控。目前，珠海新房供应主要集中在东部新区，包括斗门、金湾、南湾和横琴。克而瑞数据统计，2  月份珠海一手住宅成交1,137  套，同比上涨了109%；成交面积12.5  万平，同比上涨了112%。房价方面，珠海各区差异较大。横琴在国家级自贸区的加持下，2  月一手住宅成交均价高达44,853  元/平；传统城区香洲区的均价为32,565  元/平；而斗门和金湾两区房价仅在15,000  元/平的水平。但由于斗门和金湾供应较大，2  月珠海整体成交均价19,998  元/平，环比上涨0.8%，同比下跌4%，整体房价处在可控范围内。
        珠江西岸潜力巨大。近期利好珠三角楼市的政策和规划集中发布，最主要的属《粤港澳大湾区发展规划纲要》。自大湾区规划提出后，由于战略定位突出，大湾区房地产市场受到普遍关注，虽然此次纲要并未具体提及房地产，但长期看，区内房地产价格将得到支持。在大湾区概念加持下，以大湾区为核心的中小开发商，股价在过去一段时间表现明显优于同业。我们长期看好珠三角城市群的开发价值，我们认为大湾区一体化能够进一步刺激当地经济，吸引人口流入，尤其是提振珠江西岸城市（包括珠海、佛山、中山、江门、肇庆）的发展。珠江西岸土地资源丰富，但发展相对落后于东岸，在港珠澳大桥、深中通道和虎门二桥等基建设施相继建成后，可以承载更多东岸城市外溢，发展空间巨大。我们长期看好以大湾区为主要市场的开发商，尤其是在珠江西岸拥有较多土储的公司将拥有较大的增长空间，包括时代中国  (1233  HK，买入)、龙光  (3380  HK，持有)、雅居乐  (3383  HK，买入)  及奥园  (3883  HK，买入)。
        三四线低迷，一二线稳定。从“克而瑞2  月销售百强榜单”来看，市场在2  月份延续了1  月份的低迷，1-2  月百强房企整体销售同比下降10%。我们认为主要原因是棚改货币化放缓以及春节期间返乡置业减少，使得今年三四线销售下滑，拖累整体市场。部分一二线城市放宽了人才购房的要求，加上一部分去年积压的需求在今年随政策放宽释放，因此一二线目前情况相对稳定。我们预计中国房地产市场将在上半年持续调整，之前调控的效果会逐渐明显。在因城施策的调控体系下，各城市会制订相应的对策，出现不同程度的放宽。我们预计下半年将迎来中央层面的进一步放宽指导，以刺激经济增长。我们预测中国房地产市场合同销售金额在2019  年下降14.0％至12.9  万亿元。