中泰证券-新城控股-601155-2018年年报点评：住宅+商业双轮加速驱动，业绩销售双超预期-190309

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        投资要点
        公司发布2018  年年报，全年实现营业收入541.33  亿元，同比增加33.58%；归母净利润104.91  亿元，同比增加74.02%；基本EPS4.69  元/股；拟每10股派发现金红利15  元（含税）。
        业绩靓丽、经营稳健：1）营收利润双高增：全年实现营收541.33  亿同比+33.58%；归母净利润104.91  亿同比+74.02%，ROE  高达41.9%，扣非归母净利润同比+51.87%，其中28.95  亿非经常性损益（21.06  亿为自持物业公允价值变动）；2）盈利能力持续改善：得益于销售均价提升，2018  年毛利率36.69%同比增加1.13  个百分点，近两年来公司销售均价提升较快，随着16、17  年高毛利项目陆续结算，毛利率存继续提升空间。3）现金翻倍，负债率保持低位：截至期末，公司货币资金454.09  亿同比+106.90%，一年内到期债务201  亿，现金短债比超2  倍，同时净资产负债率49%，较17  年下降18  个百分点，远低于行业平均水平；4）融资成本有望进一步降低：整体融资成本6.47%，较去年5.32%略有提升，但随着18  年Q4  以来融资环境持续改善，19  年初公司成功发行10  亿6%中票及6  亿4.3%超短融，未来融资成本有望进一步降低。
        18  年销售金额破2000  亿，总排名跻身全国前十，19  年目标2700  亿：据克而瑞数据，公司2018  年销售额与面积全国排名首次进入前十，分别位列第8位于第7  位。且增速位于前十房企第一；全年合同销售金额2210.98  亿，同比+74.82%；销售面积1812.06  万方，同比+95.21%。售价方面，18  年销售均价12201  元/平，较17  年13624  元/平回落10.44%。从销售区域分布看，苏州区域突破200  亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域破百亿，公司深耕长三角，布局拓展全国，让经营更显平衡与稳健。此外，公司披露19  年经营目标为合同销售额2700  亿，比18  年销售额提升22.12%。
        低成本新增土储4773  方，总土储10952  方：公司2018  年新增土地储备164幅（去年122  幅），总建面4773.24  万平，同比+40.69%，平均楼面价2330元/平，同比-26.61%。相比于16、17  年新增土地价款占合同销售额82.1%、85.2%，18  年仅为50.3%，由于18  年行业调控升级、融资端收紧，公司适度放缓扩张步伐，做大自身净资产，发展战略张弛有度，同时总土储也已增至10952  万方，足够满足未来3  年开发需要。
        商业地产业务实现跨越式增长，19  年计划新开22  座吾悦广场：2018  年新开业19  座吾悦广场，排名全国第二。截至期末，公司实现80  个大中城市，96个综合体项目布局。累计开业42  座吾悦广场已开业面积390.4  万方，同比增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16  亿，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%，19  年租金及管理费收入目标40  亿元。此外，公司2018年开业+储备吾悦广场达102  座，在建60  座，计划19  年新开22  座。
        投资建议：公司18  年业绩出彩，销售额逆市大幅增长，在保持高增速及丰厚土储的同时，在手资金充足、负债率控制在低位，现金流持续改善，体现了优良的经营管理能力；同时在抗周期的商业地产板块继续发力，制定了19  年新开22  座吾悦广场，租金及管理费收益翻倍达到40  亿元的高目标；此外，18年Q3  以来高管增持与股份回购，也充分彰显公司对于未来业绩高增长的信心。
        我们预计公司2019-2021  年EPS  分别为6.40、9.09、12.58  元，分别对应PE5.37X、3.78X、2.73X，维持“买入”评级。
        风险提示：行业融资端改善低于预期，三四线城市销售下滑超预期。