天风证券-房地产行业：房地产税 减税先行（交易税）、加税不易（持有税）-190309

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        1、减税先行、预计减免约  0.3%交易环节税费。我们认为“降成本”下的降税减费是整体宏观减负的一环，且没有把一线城市房产交易排除在外，显示政府调控思路更加灵活，和我们  2019  年地产政策宽松的预期是一致的，未来地产政策将在因城施策的指导下逐渐宽松，对地产行业形成中期的基本面以及政策面的利好、而一线城市房价有望止跌回升。
        总计来看，一线城市房地产交易税费减免约  0.3%、500  万房产减免约  1-1.6万：房屋原值不可得情况下，北上广深降税率总计分别为0.3%、0.25%、0.325%、0.325%。房屋原值可得情况下，北上广深降税率总计分别为  0.24%、0.2%、0.265%、0.265%。以  500  万房屋为例，房屋原值可得情况下，北上广深分别降低交易税费  1.2  万元、1  万元、1.325  万元、1.325  万元。房屋原值不可得情况下，北上广深分别降低交易税费  1.5  万元、1.25  万元、1.625  万元、1.625万元。
        2、加税不易、并不是一定指  2019  年、我们认为房地产税的推出也会考虑地产基本面、未来推出也会相对温和：3  月  8  日，全国人大二次会议又提到，今年要集中力量落实好制定一系列法案，其中包含房地产税法，我们认为这并不表示今年要推出房地产税。此前  2018  年  9  月，十三届全国人大常委立法规划，房地产税被列入五年立法规划的第一类，即在任期内（2023  年  3月之前）拟提请审议，也就是  2023  年前可能提请审议，通过还需经过中央地方两级立法，我们认为推出时间或在审议之后  1-2  年。我们认为  2019  年地产销售和基本面将开始下滑，我们在之前《房地产税及政府工作报告专家解读会议纪要》报告中认为，房地产税推出的进度和力度都会相对温和，建立促进房产市场平稳健康发展长效机制。
        投资建议
        此前我们在  3  月  5  日点评《地产宽松强化、全国销售向下但一线房价或将反弹、看好高杠杆房企及板块相对收益》中看好  3  月份地产股的相对收益，但由于短期对于房产税讨论较多或使短期地产板块情绪较弱，可能面临回调。但从股票角度来看，地产对资金度敏感较高，是真正会受益于降准的板块；中期来看我们认为今年降成本（降税费、降借贷利息）有望超预期，利于提升地产中期购买力。根据以上逻辑我们维持之前的观点，开发领域看好布局一二线为代表的地产企业，看好信用宽松利率下行的地产资管公司，中期看好竣工提升的物业公司，推荐：1）地产龙头：万科、招蛇、保利、融创；2）二线优质高杠杆房企，在宽信用周期有望超预期：新城控股、阳光城、华夏幸福、旭辉集团、荣盛发展；3）明显受益于中期利率下行：光大嘉宝等；4）竣工受益：南都物业。
        风险提示：房产税进程大幅加快，房屋销售大幅下滑