中泰证券-房地产行业周报：一线城市下调涉房交易税，房地产税立法进度符合预期-190309

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-4.69%，同比增速3.21%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积400.29  万方，环比增速-4.69%，同比增速3.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-4.26%，11.47%，-23.67%；同比增速分别为44.74%，42.08%，-35.69%。
        二手房：成交环比增速9.43%，同比增速8.80%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积102.58  万方，环比增速9.43%，同比增速8.80%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为6.46%，11.69%，6.52%；同比增速分别为29.36%，17.05%，-44.54%。
        库存：可售面积环比增速-0.32%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计5375.22  万方，环比增速-0.32%，去化周期39.08  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.10%，-0.73%，-1.01%。一线、二线、三线去化周期分别为46.89  周，31.14  周，39.54  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（2  月25  日至3  月03  日）重点城市共开盘31个项目，合计推出房源5917  套，其中一线城市开盘1451  套、占比24.52%；开盘项目平均去化率达到57%，其中二线城市平均去化率为60%。
        投资建议：政策方面，上周房地产税被多次提及，我们认为：
        1）  本次与先前表述差别不大，不宜过分解读。
        按去年公布的《十三届全国人大常委会立法规划》，房地产税法拟在本届人大常委会任期（2018.3-2023.3）内提请审议。上周会议多次提及房地产税并引起较多关注，但依据此前立法规划，房地产税的立法推进并没有超预期。
        2）  从市场角度看，房地产税作为一种附加成本对房价的确有影响，但只是诸多因素之一。
        从国外经验看，房地产税在美国作为受益税，地方政府征收并直接用于当地教育及基建，更高的房产价值及税率，可为区内居民打造更好的教育与社区环境，这种正反馈不仅没有打压房产价值，反而让该地区的房价得到有力的支撑。
        3）  从政策端看，19  年地产调控基调是“稳房价、稳地价、稳预期”。
        房地产税这种能直接作用于居民最主要资产的税种，可能带来的市场影响极大，因此在制度建设及执行层面，很可能会以非常平稳缓慢的节奏，慎之又慎的推进。  
        地方政策层面，北京、上海、广州、深圳等地下调住房交易税费。我们认为房地产领域出现减税是受整个社会系统减税的影响，并且减税税种并非大额税种，对交易成本影响不大，但对刺激房屋交易有一定积极作用。资金方面，行业融资端持续改善，19年新发信用债利率普遍低于18年发债利率水平。总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐受益于流动性持续改善质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福等。  
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。