光大证券-保利地产-600048-2021年中期业绩点评：增持彰显管理层发展信心，投资兼顾资源获取与利润保障-210903

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事件：公司发布2021年半年度业绩公告，归母净利润同比提升1.7%。

报告期内公司实现营业收入899.1亿元，同比上升22.0%；归母净利润103.0亿元，同比上升1.7%；扣非净利润100.5亿元，同比上升3.4%。

点评：销售量价双增，布局适度下沉，业绩稳健提升，盈利空间小幅收窄。

1）销售量价双增保障后续盈利空间，拿地力度趋缓布局适度下沉。

2021H1公司开发业务实现合同销售额2851.9亿元，同比增长27.0%；其中珠三角与长三角区域合计销售额占比达53%，与去年基本持平。

2021H1实现公司签约面积1671.3万方，同比增长12.0%；对应销售均价17064元/平，同比增长15.7%。

当期公司销售回款约2556亿元，对应回款率达89.6%。

高回款为公司土地投资提供较强保障，2021H1公司新获取项目84个，对应建面1651万方（同比增长67.8%）、地价约963亿元（同比增长17.4%）。

公司适度增加核心城市群辐射范围内潜力三线城市的布局力度，当期一二线城市拿地金额占比同比下滑14pct至69%，布局下沉致拿地楼面价优化至5833元/平（同比减少30%）。

2）业绩稳健提升，盈利空间小幅收窄但仍处于行业相对高位。

2021H1公司实现营收899.1亿元，同比上升22.0%；归母净利润103.0亿元，同比上升1.7%；扣非净利润100.5亿元，同比上升3.4%。

当期毛利率同比下降3.2pct至32.5%、净利率同比下降1.8pct至16.3%，虽小幅下滑但仍处于行业相对高位。

3）强化现金流管理，增持彰显管理层信心。

截至2021H1，公司三道红线指标维持绿档，分别为：现金短债比1.9X，净负债率58.7%，剔预后资产负债率66.2%。

此外公司短债占比下降3.3pct至18.0%；有息负债综合融资成本约4.7%，较去年末下降7bp，持续保持业内领先优势。

2021年8月4日，公司实控人保利集团增持50万股，并拟在6个月内继续增持不超过公司总股本2%，充分显示实控人对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可。

截至2021年8月30日，公司董事长刘平先生在内的公司相关增持主体累计增持金额已超过计划增持金额区间下限的50%，累计增持金额达501.49万元。

盈利预测、估值与评级：公司业绩稳健增长，盈利能力保持行业相对高位，两翼业务规模持续扩大，我们维持2021-2023年预测归母净利润308.42亿、339.74亿、383.58亿；当前股价对应2021-2023年预测PE估值为4.7/4.3/3.8倍，估值具备较强吸引力，实控人增持彰显信心，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。