财通证券-房产税立法点评：房地产长效机制建立进入核心区-190309

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        事件：3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常委委员长粟战书表示："集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税等"。房地产税呼之欲出。
        房地产税从立法到实际执行还有较长的时间：我们认为，房地产税现在还是处在立法研讨阶段，距离正式实施至少需要三年的时间的，房地产税有望在2022年前后正式开始实施。这主要是因为房地产税的征收现在还受到很多基础条件的制约：①全国联网的不动产登记系统现在还没有完全建成。②很多城市现在还存在大量集资建房、抵债房等未办证的房，这些房屋的产权解决还需要时间。③如何公允的对房地产的价格进行评估也一个难题。
        正式的房地产税标准应该会严于试点：从2011年开始，上海和重庆就开始试征房地产税了。但是这两个城市的房地产税征收标准都十分的宽松，这使得绝大多数的房屋都不用征税，最后房地产税对当地房价的抑制作用也是微乎其微。所以我们认为，最后正式实施的房地产税应该是比这两个试点城市执行的标准要严格的多的，这样才能达到建立房地产长效机制和为地方政府创造税收收入的目的。
        具体来看，上海市的房地产税只是对"增量房"进行征税，税率也只有0.6%。而重庆增收房地产税的范围比上海更小，只是对"豪宅房"征税。重庆实施的是累进税率，单价在1.5万以下的房屋税率为0.5%，单价在1.5万以上的则实施1%~1.2%的税率。
        正式的房地产税可能参考韩国模式：我们认为，未来正式推出的房地产税可能会参考韩国模式，具体内容包括：①以家庭为计税单位。②征收时，即算房屋面积，又算房屋套数，每个人会有一定的免税面积。③高档住宅和一般住宅分开征税，实行累进税率。④房地产税率可能在0.5%~4%不等。对于一般的家庭，房地产税率可能在0.5%左右。而对于持有套数大于4套，或者持有别墅的人来说，房地产税率可能会在4%以上。
        房地产税对一般住宅的影响不大我们认为，房地产税的本质是打击投机，建立房地产长效机制。在正式实施的时候，应该会对一般住宅给予较多的免征面积和较低的税率，对一般住宅的影响很小。即使对于高档住宅和投资多套房产者，出于维持房地产市场稳定的影响，也应该会采取低税率、渐进式的加税模式，以把房地产税对于房地产市场的影响降到最低。
        对地产股的影响较小受房地产税立法消息的影响，周五A股和港股的房地产板块都出现了较大的调整，港股的融创中国更是出现了11%的跌幅。但是我们认为这可能更多的是受大盘整体的影响。由于大部分房地产企业还是以开发一般性住宅为主，所以房地产税对它们的影响很小。而对于部分高档住宅和别墅项目占比较大的房地产企业，房地产税的影响可能会较大一点，但整体影响也应该有限。
        风险提示：房地产税的征收时间和征收税率高于预期，房地产市场出现较大幅度的调整。